Pour réviser le loyer d'un bail commercial, une procédure aux étapes intangibles

La demande en révision du loyer d’un bail commercial doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée AR (C. com. art. R 145-20). A défaut d’accord entre les parties, la demande doit être suivie d’un mémoire en demande et, après un délai d’un mois, d’une assignation en justice (art. R 145-20, art. R 145-25 et R 145-27).

En vue d'obtenir la révision de son loyer, le locataire de locaux commerciaux notifie un mémoire en demande au bailleur. Il saisit ensuite le juge des loyers commerciaux d’une demande en révision puis, en cours d’instance, notifie au bailleur la demande en révision prévue par l'article R 145-20 précité.

Sa demande est déclarée irrecevable : la demande de révision du loyer doit être formée avant le mémoire en demande et la situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’une demande en révision après le mémoire en demande.

A noter : pour d'obtenir la révision du loyer, les parties doivent suivre scrupuleusement la procédure en trois temps organisée par le Code de commerce.

La demande en révision par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée AR doit être préalable à l’instance judiciaire, laquelle n’aura pas lieu si les parties se mettent d’accord sur le nouveau prix, ce qui est la finalité recherchée. Aucun autre acte ne peut remplacer cette formalité, ni la notification du mémoire qui est un acte distinct de la demande en révision du loyer (Cass. 3^e civ. 15-11-2006 n° 1177 FS-PB : RJDA 2/07 n° 131), ni une assignation en justice  (Cass. 3^e civ. 29-4-1998 n° 625 PF : RJDA 6/98 n° 689 ; Cass. 3^e civ. 30-5-2001 n° 99-17.810 FS-D).

L'irrégularité tenant à l'absence initiale de demande en révision peut-elle être régularisée en cours de procédure ? Saisie pour la première fois de cette question, la Cour de cassation y répond par la négative. Elle reprend ainsi la solution retenue par l'article R 145-27 du Code de commerce concernant l'exigence du mémoire en demande préalable à la saisine du juge.

Vanessa VELIN

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux n° 51431