Une SCI achète une vieille ferme qu’elle transforme en logements d’habitation. Elle vend un appartement à un particulier qui se plaint d’une importante humidité en sous-sol. L’acheteur assigne son vendeur en résolution de la vente sur le fondement des vices cachés et en paiement de dommages-intérêts. Le vendeur invoque l’application de la clause de non garantie des vices cachés.
Les juges font droit aux demandes de l’acheteur au motif que l’objet social de la SCI est « l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens immobiliers » et qu’elle a vendu une partie des logements et loué le reste en réinvestissant ses profits dans une autre opération immobilière. La SCI est donc un vendeur professionnel et ne peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés
A noter : le vendeur professionnel de l’immobilier, présumé en tant que tel connaître les vices du bien vendu, ne peut pas se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés à l’égard d'un acheteur non-professionnel (Cass. com 23-11-1999 n° 96-17.637 : RJDA 3/00 n° 255).
Est un vendeur professionnel la SCI constituée non pour acquérir et gérer un immeuble destiné à l’usage familial d’habitation, mais pour réaliser une opération de lotissement à caractère professionnel (Cass. 3e civ. 12-5-2004 n° 02-20.911 : RJDA 10/04 n° 1108). De même, dans l’arrêt commenté, au vu de son activité et de son objet social, la SCI agissait comme tel.
En pratique : étant présumé connaître les vices, le vendeur est tenu, outre la restitution du prix de vente, de tous les dommages-intérêts à l’égard de l’acquéreur (C. civ. art. 1645).
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur la garantie des vices cachés : voir Mémento Vente immobilière nos 50000 s.
