Un syndicat des copropriétaires est propriétaire d’une parcelle et bénéficiaire d’une convention d’occupation, consentie par la mairie, sur la parcelle voisine. Ces deux parcelles sont issues d’une propriété plus vaste qui bénéficie d’une servitude conventionnelle de passage. Le fonds servant est lui-même loué par bail à construction, le preneur y édifiant un immeuble qui fait obstruction à l’exercice de la servitude.
Le syndicat assigne le propriétaire et le locataire du fonds servant en suspension des travaux et remise en état.
Les demandes sont jugées irrecevables par les juges du fond, qui relèvent que le passage convenu à l’acte constitutif de servitude concerne uniquement la parcelle dont le syndicat est simple occupant. Dès lors, ce dernier n’avait pas qualité pour se prévaloir de la servitude de passage.
La Haute Juridiction approuve.
À noter : Confirmation de jurisprudence. A été ainsi jugé irrecevable le recours d’un fermier en réclamation d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave au profit du fonds qui lui était donné à bail (Cass. 3e civ. 2-3-1983 n° 81-16.323 : Bull. civ. III n° 67). Dans l’hypothèse contraire où c’est le fonds servant qui est loué, le locataire ne saurait contester l’assiette de la servitude de passage (Cass. 3e civ. 2-12-1992 n° 90-19.446 : Bull. civ. n° 317, RTD civ. 1994 p. 896 obs. F. Zenati). Jugé aussi que des voisins, propriétaires du fonds dominant, ne peuvent réclamer au locataire du fonds servant l’arrachage et l’élagage des arbres de ce fonds qui ne respectent pas les distances légales de plantation (Cass. 3e civ. 5-2-2014 n° 12-28.701 FS-PBR : D. 2014 p. 812 note F. Julienne).
En l’espèce, le syndicat aurait dû se tourner vers la mairie, qui avait seule qualité pour agir, le cas échéant, en rétablissement de la servitude.
Julie LABASSE
Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Urbansime Construction n° 23085
