Un syndic, assigné en responsabilité par le syndicat des copropriétaires, sollicite reconventionnellement la condamnation de celui-ci à lui rembourser une avance de fonds qu’il a faite à son profit pour financer des travaux urgents.
La cour d’appel accueille la demande.
L’arrêt est cassé, au visa notamment des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1999 du Code civil dont il résulte que le fait, pour le syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat, constitue une faute sanctionnée par la non-restitution de cette avance.
À noter : Confirmation de jurisprudence. La loi Alur du 24 mars 2014 a expressément prévu l’interdiction pour le syndic, à l’exception du syndic provisoire, d’avancer des fonds au syndicat de copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, II). Jusqu’à l’entrée en vigueur de cette loi, la jurisprudence avait varié sur les conditions de remboursement au syndic des avances de fonds faites au syndicat, en raison de la nécessité de combiner les dispositions de l’article 18 de la loi de 1965, qui n’énumérait pas, dans les pouvoirs du syndic, celui d’octroyer une avance de fonds au syndicat, et celles, plus générales, du contrat de mandat, notamment l’article 1999 du Code civil selon lesquelles le mandant doit rembourser au mandataire les avances que celui ci a faites pour l’exécution du mandat. La Cour de cassation a d’abord admis, sur le fondement de la gestion d’affaires, l’existence d’une créance en remboursement du syndic (Cass. 3e civ. 14-4-1999 n° 97-14.246 : BPIM 5/99 inf. 383 ; Cass. 3e civ. 11-5-1999 n° 97-15.199). Mais elle a ensuite restreint cette possibilité en subordonnant le remboursement à la preuve de circonstances particulières de plus en plus restrictives (Cass. 3e civ. 13-7-1999 n° 98-10.450 : BPIM 5/99 inf. 383 ; Cass. 3e civ. 29-3-2000 n° 98-17.763 : Bull. civ. III n° 74), assimilant une telle avance à une anomalie de gestion (Cass. 3e civ. 14-3-2001 n° 99 16.015 : Bull. civ. III n° 33) voire à une faute du syndic le privant, même en l’absence de tout préjudice, de son droit au remboursement (Cass. 3e civ. 9-1-2002 n° 00 15.782 : Bull. civ. III n° 3). Seules des circonstances particulières échappant à la maîtrise du syndic autorisaient le remboursement de ces sommes (Cass. 3e civ. 29-5-2002 n° 00-21.739 : BPIM 5/02 inf. 348). Elle a finalement abandonné toute exception au principe d’interdiction (Cass. 3e civ. 18-11-2009 n° 08-20.595 : BPIM 1/10 inf. 55). En conséquence, bien que les dispositions de la loi Alur, qui a consacré cette jurisprudence, ne soit pas applicables en l’espèce, la cour d’appel ne pouvait, en application de la jurisprudence antérieure, accueillir la demande de remboursement du syndic ayant avancé des fonds, fût-ce pour financer des travaux urgents.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 38490
