Un syndicat des copropriétaires assigne son ancien syndic en indemnisation des travaux de réhabilitation des parties communes consécutifs à la survenance d’un incendie volontaire.
La cour d’appel rejette la demande, au motif que si le syndic a manqué à son obligation de faire procéder, de sa propre initiative, compte tenu de l’urgence au remplacement de la porte d’entrée nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic, tenu d’une obligation de moyen, avait fait de nombreuses diligences pour améliorer la sécurité de l’immeuble mais la situation ne pouvait être traitée efficacement sans l’intervention des services de la ville et de la police avec lesquels il était en lien.
L’arrêt est cassé : la cour d’appel aurait dû rechercher si le défaut de remplacement de la porte d’entrée, nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, n’avait pas été de nature à permettre l’incendie.
A noter : confirmation de jurisprudence.
La mission du syndic est d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). Lorsqu’il commet des fautes dans l’exercice de sa gestion à l’égard du syndicat des copropriétaires, la responsabilité du syndic est engagée sur un fondement contractuel (Cass. 3e civ. 10-10-1990 n° 88-19.885 ; Cass. 3e civ. 23-6-1999 n° 97-17.085), et à l’égard des copropriétaires, avec lesquels il n’est pas lié par un contrat de mandat, sur un fondement délictuel. Sa responsabilité est notamment encourue en cas de carence dans l’exécution de travaux urgents : en effet, le pouvoir d'initiative du syndic, normalement limité aux travaux d'entretien courant et aux menues réparations, est étendu en cas d'urgence, notion dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. 3e civ. 12-5-1993 n° 91-19.946 : Bull. civ. III n° 66), lorsque les travaux sont nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ou à la garantie de la sécurité des personnes. Dans ce cas, il a l'obligation d'agir avant même la convocation de l'assemblée générale (Cass. 3e civ. 12-1-1994 n° 91-10.704 s'agissant du défaut d'étanchéité d'une toiture terrasse ; Cass. 3e civ. 10-1-2012 n° 10-26.207). Il doit toutefois en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 37, al. 1). Sa responsabilité est régulièrement engagée pour manquement à son obligation de faire procéder à des travaux urgents (Cass. 3e civ. 28-1-2016 n° 14-24.478 ; Cass. 3e civ. 6-7-2017 n° 16-18.950).
En l’espèce, il n’était pas contesté que le syndic avait manqué à son obligation de conservation et de garde en s’abstenant pendant au moins une année de faire réparer la porte d’entrée de l’immeuble, ce qu’il lui appartenait pourtant de faire en urgence et de sa propre initiative. Les juges du fond ne pouvaient dès lors, quelles que soient les autres diligences faites par le syndic, rejeter la demande d’indemnisation du syndicat sans rechercher si l’absence de dispositif de fermeture de l’immeuble n’avait pas été à l’origine de l’incendie volontaire ayant nécessité les travaux de réhabilitation dont le syndicat demandait l’indemnisation.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation.
Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 38491
