Un copropriétaire assigne en vain le syndic, la société B, en paiement de dommages et intérêts et en remboursement des honoraires selon lui indûment perçus, en ce qu’il avait continué à exercer ses fonctions après la cession des parts et le changement de gérant, sans être titulaire d’une nouvelle carte professionnelle.
Le pourvoi contre la décision d'appel est rejeté : la carte professionnelle étant établie au nom de la société, le changement de gérant et la cession des parts, qui n’ont pas entraîné la dissolution de la société, n’ont pas eu d’incidence sur le droit de celle-ci à continuer à exercer des fonctions de syndic.
A noter : La question est nouvelle. Conformément aux dispositions de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret 72-678 du 20 juillet 1972, le syndic professionnel doit, pour exercer ses fonctions, être titulaire d’une carte professionnelle (Cass. 3e civ. 2-7-2008 n° 06-17.202 : BPIM 5/08 inf. 379 ; Cass. 3e civ. 4-1-1996 n° 93-19.238 : RJDA 1/97 n° 112). Lorsque les fonctions de syndic sont exercées par une personne morale, la carte professionnelle peut être délivrée à la société elle-même (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 2). Dans ce cas, les conditions tenant à la compétence professionnelle et à la moralité s’appliquent à ses représentants légaux et statutaires. Quelle est l’incidence d’un changement de représentant légal sur l’autorisation d’exercer que constitue la carte professionnelle ? Le syndic peut-il continuer à exercer ses fonctions tant que sa carte professionnelle n’a pas été modifiée ? Jusqu’en 2015, le changement des représentants légaux ou statutaires devait faire l’objet d’une demande de modification de la carte professionnelle et une nouvelle carte était délivrée sur remise de l’ancienne (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 6 dans sa rédaction applicable au litige et antérieure au décret 2015-702 du 19-6-2015). La société conservait donc sa carte professionnelle jusqu’à l’établissement de la nouvelle et elle pouvait continuer à exercer.
Depuis 2015, le changement intervenu donne lieu à la délivrance d’une carte professionnelle simplement « mise à jour » qui conserve ses effets en dépit du changement intervenu. En l’espèce, dès lors que c’est la société B, et non ses représentants légaux, qui était titulaire de la carte professionnelle, et que cette société n’avait pas été dissoute, les nouveaux représentants légaux devaient solliciter la modification de la carte professionnelle de la société, pour vérifier qu’ils répondaient bien aux conditions d’aptitude et n’étaient pas frappés d’une interdiction d’exercer, mais non pas solliciter une carte à leur nom ; la société B pouvait donc continuer à exercer les fonctions de syndic.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 38310
