Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en indemnisation de son préjudice lié à l’affaissement d’une partie de la résidence.
La cour d’appel accueille la demande. Elle retient que les désordres sont consécutifs à des venues d’eau dues à des fuites dans les réseaux ou à une insuffisance du drain périphérique et résultent donc soit d’un défaut d’entretien des parties communes soit d’un vice de construction, engageant en tout état de cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Le pourvoi est rejeté.
Confirmation de jurisprudence. Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14). La jurisprudence rappelle régulièrement que dès lors que les désordres ont leur origine dans un défaut d’entretien des parties communes ou un vice de construction, même s’il est antérieur à la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété (Cass. 3e civ. 17-12-2015 n° 14-16.372 : BPIM 2/16 inf. 129), la responsabilité du syndicat est engagée. La victime n’a pas à établir de faute du syndicat, mais seulement que le désordre invoqué est à l’origine du sinistre dont il se plaint (Cass. 3e civ. 15-12-2016 n° 15-24.431). La responsabilité du syndicat étant indépendante de toute notion de faute de sa part, celui-ci ne peut donc s’en exonérer qu’en démontrant soit l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit l’existence d’un cas de force majeure imprévisible et irrésistible (Cass. 3e civ. 12-5-2010 n° 09-13.707), soit la faute de la victime (Cass. 3e civ. 29-10-2013 n° 12-23.953 ; Cass. 3e civ. 17-12-2015 n° 14-16.372 : BPIM 2/16 inf. 129). En l’espèce, la cour d’appel a retenu qu’un vice de construction ou un défaut d’entretien étaient à l’origine du gonflement du sol et de son retrait, cause de l’affaissement de l’immeuble. Elle n’a donc pas inversé la charge de la preuve en retenant que, dans ces deux hypothèses, la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée.
Anne-Lise COLLOMP, Conseilleur référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 39010
