Les propriétaires d’un lot assignent le syndicat des copropriétaires afin de le voir condamner à réaliser les travaux de remise en état d’un bâtiment menaçant ruine dans lequel se trouve leur garage, et à indemniser leur préjudice.
La cour d’appel rejette les demandes au motif que la majorité des copropriétaires a décidé, en assemblée générale, de ne pas engager de travaux de rénovation.
L’arrêt est cassé : la décision des copropriétaires de ne pas effectuer les travaux de rénovation des garages ne privait pas l’un d’eux du droit de demander réparation des dommages qu’il estimait causés par les manquements du syndicat aux obligations légales lui incombant.
A noter : Confirmation de jurisprudence. Le syndicat des copropriétaires, bien que n'étant pas propriétaire des parties communes, est réputé en être le gardien et il est responsable, à l'égard des copropriétaires ou des tiers, de leur défaut d'entretien, ainsi que des vices de construction les affectant (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14). Sa responsabilité est le corollaire de son obligation de maintenir en bon état les parties communes. Il s'agit d'un régime de responsabilité de plein droit, et il n'est donc pas nécessaire de prouver la faute du syndicat, mais seulement le lien de causalité entre le défaut d'entretien ou le vice de construction des parties communes, cas d'ouverture strictement entendus, et le dommage dont se plaint la victime (Cass. 3e civ. 14-12-2004 n° 03-12.191 F-D). Conformément aux principes généraux en matière de responsabilité civile, le syndicat ne peut alors y échapper qu'en apportant la preuve, soit de l'absence de lien de causalité entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué, soit de l'existence d'un cas de force majeure, fait extérieur, imprévisible et irrésistible, à l'origine du dommage, soit d'une faute de la victime ou du fait d'un tiers ayant concouru à la réalisation du dommage (Cass. 3e civ. 12-9-2012 n° 11-10.421 FS-PB : BPIM 6/12 inf. 470). En revanche, le syndicat ne pourra pas s'exonérer par la preuve de son absence de faute (Cass. 3e civ. 21-1-2004 n° 02-16.386 FS-D). Sa responsabilité se trouve donc engagée dès lors qu'il ne procède pas aux travaux de réhabilitation rendus nécessaires par l'état de l'immeuble (Cass. 3e civ. 15-10-2014 n° 13-18.343 FS-D : BPIM 6/14 inf. 416). Il est même responsable des vices de construction qu'il ignorait, ou dont la cause est antérieure à la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété (Cass. 3e civ. 17-12-2015 n° 14-16.372 FS-PB : BPIM 2/16 inf. 129).
En l’espèce, l’assemblée générale a décidé de ne pas procéder aux travaux de rénovation du bâtiment abritant parkings et garages. Cette décision était-elle de nature à exonérer le syndicat de la responsabilité lui incombant pour défaut d’entretien des parties communes, comme l’a retenu la cour d’appel ? Confirmant sa jurisprudence (Cass. 3e civ. 30-9-2014 n° 13-20.563 F-D : BPIM 6/14 inf. 415), la Cour de cassation répond par la négative. Une décision de l'assemblée générale des copropriétaires refusant l'exécution des travaux nécessaires n’a pas d'effet exonératoire. En effet, l’assemblée générale étant l’organe décisionnel du syndicat, le syndicat ne saurait invoquer ses propres décisions pour s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui lui incombe.
Anne-Lise COLLOMP, Conseilleur référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 39040
