Un copropriétaire est autorisé par l’assemblée générale réunissant l’ensemble des copropriétaires à percer la terrasse située au 3e étage pour y installer des ventilateurs. Il y a, sur cette terrasse, des espaces verts, définis par le règlement de copropriété comme constituant des parties communes spéciales appartenant à trois copropriétaires, et qui se trouvent modifiés par les travaux en cause.
L’un de ces trois copropriétaires sollicite l’annulation de la décision d’autorisation de travaux, soutenant que la décision aurait dû être adoptée non pas seulement par un vote soumis à l’ensemble des copropriétaires mais également par un vote soumis aux trois propriétaires des parties communes spéciales.
La cour d’appel rejette ce moyen.
Le pourvoi est rejeté : les propriétaires des parties communes spéciales n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions qui les concernent exclusivement. Lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.
A noter :
La précision est nouvelle. Les parties communes spéciales, définies par l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 comme celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires, appartiennent indivisément à leurs seuls titulaires et non à l’ensemble des copropriétaires (Cass. 3e civ. 19-11-2014 n° 13-18.925 : BPIM 1/15 inf. 59). Il en résulte que ces copropriétaires sont les seuls à pouvoir prendre des décisions qui les concernent exclusivement, l’article 6-2 précité prévoyant que ces décisions peuvent être adoptées soit au cours d’une assemblée générale spéciale, soit au cours de l’assemblée générale réunissant tous les copropriétaires, mais à l’occasion d’un vote auquel prennent part les seuls copropriétaires concernés.
Qu’en est-il lorsque des travaux affectent à la fois des parties communes générales et spéciales ? Doivent-ils être également autorisés par un vote soumis spécifiquement aux copropriétaires des parties communes spéciales ?
La Cour de cassation, qui n’avait jamais eu l’occasion de préciser ce point, répond que, dans ce cas, c’est la seule assemblée générale réunissant l’ensemble des copropriétaires qui doit autoriser les travaux, sans qu’il y ait lieu de soumettre, en outre, cette décision aux copropriétaires des parties communes spéciales lors d’un vote distinct.
La solution contraire aurait conduit à imposer une double autorisation et donc à accorder aux propriétaires des parties communes spéciales un droit de veto sur des travaux affectant les parties communes générales.
