Une société fait construire un immeuble qu’elle place sous le statut de la copropriété. À la suite de désordres affectant les parties communes et un appartement, le syndicat des copropriétaires assigne l’assureur dommages-ouvrage (DO) et le maître d’œuvre. Le copropriétaire de l’appartement endommagé intervient à l’instance. L’assureur et le maître d’œuvre sont condamnés à lui verser une somme mensuelle jusqu’à la réalisation des travaux de reprise, correspondant en fait à un préjudice locatif.
Cassation. S’agissant du maître d’œuvre, la Cour de cassation relève qu’il n’a pas été répondu à ses conclusions selon lesquelles il n’avait pas le pouvoir d’engager les travaux réparatoires et que le préjudice locatif était sans lien de causalité avec sa faute. S’agissant de l’assureur DO, l’arrêt, tout en rappelant qu’un tiers peut invoquer l’inexécution de son obligation contractuelle, retient également que n’a pas été caractérisé le lien de causalité avec la perte locative subie jusqu’à la réalisation des travaux pour lesquels le syndicat des copropriétaires avait été indemnisé et était seul à pouvoir les entreprendre.
A noter :
1. Le maître d’œuvre, dont la responsabilité a été retenue pour les désordres affectant l’appartement, devait en supporter la réparation. Le temps compris entre la condamnation à réparer et la réparation elle-même est généralement pris en compte dans l’indemnisation du préjudice subi par la victime. Mais le maître d’œuvre ne peut être responsable du retard dans l’exécution des réparations, et avoir à supporter les pertes locatives, que s’il a le pouvoir de faire exécuter ces reprises, ce qu’il déniait.
2. L’assureur DO garantissait le syndicat des copropriétaires. Le copropriétaire victime était un tiers au contrat d’assurance. L’arrêt rappelle qu’un tiers peut, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, invoquer un manquement contractuel qui lui cause un dommage (solution admise depuis longtemps : Cass. 1e civ. 15-5-1962 : Bull. civ. I n° 246 ; Cass. ass. plén. 6-10-2006 n° 05-13.255 PBRI : BPIM 1/07 inf. 77 ; Cass. ass. plén. 13-1-2020 n° 17-19.963 PBRI : RJDA 4/20 inf. 198). En l’espèce, le grief concernait les travaux préconisés par l’expert qui n’auraient pas permis de remédier aux remontées humides ayant rendu son appartement insalubre. Tout en admettant que le copropriétaire avait qualité pour agir contre l’assureur, la Cour de cassation censure l’arrêt qui avait tenu compte dans l’indemnisation des pertes de loyers jusqu’à la cessation des désordres. Elle rappelle qu’un copropriétaire n’a pas qualité pour agir en paiement des travaux en cas d’atteinte aux parties communes lui causant un préjudice propre, seul le syndicat des copropriétaires qui perçoit l’indemnité doit l’affecter à leur réalisation (Cass. 3e civ. 8-6-2023 n° 21-15.692 FS-B : BPIM 4/23 inf. 274). Pourtant, le copropriétaire ne discutait pas l’affectation de l’indemnité, mais la nature des travaux préconisés par son expert. En effet, l’assureur doit garantir une réparation efficace mettant fin aux désordres (Cass. 3e civ. 7-12-2005 n° 04-17.418 FS-PBRI : BPIM 1/06 inf. 42 ; Cass. 3e civ. 11-2-2009 n° 07-21.761 FS-PBRI : BPIM 2/09 inf. 132).
