Une femme achète un appartement en l’état futur d’achèvement pour le louer. Le programme a pour objet de réaliser une résidence pour personnes âgées. L’acte authentique de vente se réfère à une déclaration du maître d’œuvre attestant l’achèvement de la construction. Durant deux ans, la société de gestion de la résidence paye les loyers à la propriétaire. Puis elle cesse ses paiements en l’informant de l’inachèvement de l’immeuble, ce qui rend la résidence inexploitable. Un rapport d’expertise confirme la situation. L’acheteuse demande la nullité de la vente et assigne le notaire en responsabilité.
La cour d’appel retient la responsabilité du professionnel. L’acte de vente fait référence à la définition de l’achèvement donnée par l’article R 261-1 du CCH, qui y est reproduit. Dès lors, en se limitant à inclure une clause visant la déclaration du maître d’œuvre, sans que cet achèvement ait été constaté par une personne qualifiée en application de l’article R 261-2 du même Code, le notaire n’a pas assuré l’efficacité de son acte et a manqué à son obligation de conseil envers l’acheteuse.
Cassation. Dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), rien n’impose que l’achèvement soit constaté par une personne qualifiée, l’article R 261-2 du CCH n’étant applicable que dans l’hypothèse d’une vente à terme. En conséquence, l’achèvement des travaux pouvait être constaté par tout professionnel de la construction, comme le maître d’œuvre.
À noter : L’achèvement de l’immeuble à construire, qui permet de percevoir 95 % du prix, s’entend du moment où sont exécutés les ouvrages et où sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution (CCH art. R 261-1 ). Pour une vente à terme, l’achèvement est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée, désignée par ordonnance sur requête du juge, soit parmi celles que le tribunal commet habituellement, soit parmi celles figurant sur une liste établie par arrêté ministériel (CCH art. R 261-2 ). En revanche, les textes ne prévoient pas comment se constate l’achèvement en cas de Vefa, hormis pour définir la libération du garant (CCH art. R 261-24). La constatation par une personne qualifiée n’est donc pas obligatoire (Cass. 3e civ. 23-2-2000 n° 98-18.382 D : Constr.-urb. 2000 n° 114 obs. D. Sizaire). L’arrêt commenté va dans le même sens, en apportant une précision : tout professionnel de la construction peut procéder à cette constatation. La solution n’est toutefois pas sans risque pour l’acheteur, comme en témoigne la présente affaire. Pour sécuriser l’opération, il est donc préférable de prévoir dans le contrat de Vefa une procédure amiable et contradictoire de constatation de l’achèvement. Dans ce cas, elle doit être respectée ; le vendeur ne peut soutenir que la clause relative à cette procédure présente un caractère potestatif (Cass. 3e civ. 21-11-2012 n° 11-19.309 FS-PB : BPIM 1/13 inf. 46).
Florence GALL-KIESMANN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 78455
