Les 9 mars et 19 août 2000, une société vend plusieurs lots d’un immeuble en l’état à un particulier et à une SCI. Le 1er décembre de la même année, elle vend un lot en l’état futur d’achèvement du même immeuble à un autre particulier. En 2001, la société cédante est mise en liquidation judiciaire. Elle n’achève pas les travaux. Le 1er octobre 2010, les trois acheteurs intentent une action en nullité des ventes pour non-respect des règles impératives de la vente d’immeuble à construire du secteur protégé (CCH art. L 261-10).
La cour d’appel déclare leur action recevable car la nullité encourue est une nullité absolue dont l’action se prescrit par 30 ans à compter du jour où l’acte irrégulier a été passé (C. civ. art. 2262 dans sa rédaction antérieure à la loi 2008-561 du 17-6-2008 portant réforme de la prescription). Le fait que la prescription de l’action soit passée à cinq ans depuis le 19 juin 2008, date d’entrée en vigueur de la réforme, n’a pas d’incidence : en effet, dans les cas où la prescription a commencé à courir avant, le nouveau délai ne s’applique et ne court qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi (Loi 2008-561 du 17-6-2008 art. 26 II). L’action aurait donc été définitivement prescrite le 19 juin 2013. Or, les acheteurs ont agi bien avant.
Cassation au visa des articles L 261-10 du CCH et 1304 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce. La nullité d’ordre public encourue pour le non-respect des règles impératives de la vente d’immeuble à construire est relative, leur objet étant d’assurer la seule protection de l’acquéreur.
A noter : À notre connaissance, la Cour de cassation juge pour la première fois que la nullité d’ordre public édictée par l’article L 261-10 du CCH est relative. Depuis un arrêt de 1978 controversé en doctrine mais jamais contredit, il semblait acquis que cette nullité d’ordre public était absolue (Cass. 3e civ. 5-12-1978 : Bull. civ. III n° 361; RDI 1979 p. 222 obs. critique J.-C. Groslière, P. Jestaz ; JCPN 1979 II p. 149, note critique Ph. Stemmer). Cette analyse avait notamment pour conséquence de permettre au vendeur de tenter de se dégager du contrat, alors même qu’il était à l’origine des irrégularités. La solution du présent arrêt met fin à cette possibilité. Les règles impératives de la vente d’immeuble à construire participent d’un ordre public de protection (celui de l’acheteur) sanctionné par la nullité relative et non d’un ordre public de direction sanctionné par la nullité absolue.
En pratique : la question de la nullité relative ou absolue avait une véritable importance pour les actions intentées avant la réforme de la prescription. Avant l’adoption de la loi du 17 juin 2008, la Cour de cassation considérait que l’action en nullité absolue échappait à l’ancien article 1304 du Code civil (délai de cinq ans) et était ainsi soumise au délai de droit commun, à l’époque trentenaire (Cass. 1e civ. 15-5-2001 n° 99-12.498 : RJDA 11/01 n° 1114). Dans l’affaire commentée, la cour d’appel avait d’ailleurs estimé que l’action en nullité, jugée absolue par application de la jurisprudence de 1978, se prescrivait par 30 ans. A tort. Depuis l’entrée en vigueur de la loi de 2008, la prescription trentenaire ayant été réduite à cinq ans (C. civ. art. 2224), cette distinction ne présente plus guère d’intérêt, du moins au regard de la prescription.
Florence GALL-KIESMANN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme-Construction n° 76090
