Si, pendant la durée du bail, le bien loué est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; s'il n'est détruit qu'en partie, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail (C. civ. art 1722).
A la suite d'un incendie survenu dans un îlot de huit boutiques d'un centre commercial, le locataire de l'une des boutiques conteste la résiliation de son bail pour perte totale du local ; il fait valoir que l'îlot n'a pas été totalement détruit et que son coût de reconstruction, garanti par un assureur, n'est pas excessif ; il demande en conséquence une diminution du montant du loyer.
La cour d'appel de Versailles juge au contraire qu'il y a eu destruction totale du local loué pour les motifs suivants : le local avait été endommagé par le feu, la suie et les fumées et était donc inexploitable ; l'îlot dans lequel il se trouvait avait été barricadé de panneaux métalliques ; les travaux de reconstruction de cet îlot avaient, certes, fait l'objet d'un permis de construire mais ils n'étaient pas encore entamés et, en tout état de cause, le local était impropre à sa destination.
Par suite, la cour constate la résiliation du bail.
A noter : La notion de destruction totale ou partielle de locaux est appréciée souverainement par les juges du fond (notamment, Cass. 3e civ. 19-3-1997 n° 95-16.719 P : RJDA 5/97 n° 615).
Il résulte d'une jurisprudence constante que la destruction partielle mais très importante des locaux est assimilée à la perte totale lorsque le locataire se trouve dans l'impossibilité de jouir des lieux loués ou d'en faire un usage conforme à leur destination. Tel est notamment le cas lorsque le locataire ne peut plus exploiter les lieux loués pour les besoins de son fonds de commerce suivant la destination prévue au bail. Jugé par exemple qu'il y a perte totale des locaux en cas de destruction totale par un incendie du bâtiment principal d'une entreprise dès lors que les locaux subsistants ne permettent plus l'exploitation des lieux conformément à la destination du bail (Cass. 3e civ. 19-3-1997 précité). L'arrêt commenté constitue une nouvelle illustration de ce principe.
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 5210
