La Quotidienne

Un juge du fond applique les dispositions sur la perte du bien loué pour dispenser un locataire commercial du paiement des loyers dus à l'occasion du premier confinement. Le jeu de l'exception d'inexécution pour défaut de délivrance est, en revanche, à nouveau écarté. 

Une décision du juge des référés strasbourgeois apporte d'utiles précisions sur les arguments pouvant être échangés lorsque le locataire commercial invoque les mesures restreignant l'ouverture des commerces mises en place pour enrayer la crise sanitaire afin d'échapper au paiement de ses loyers. Le juge circonscrit notamment la portée du moyen tiré de la bonne foi contractuelle.

L'activité de pharmacie incluant celle de parapharmacie, la clause d'exclusivité d'un bail consenti à une pharmacie dans un centre commercial interdit au propriétaire de louer un autre local du même centre à une parapharmacie.

Le locataire commercial placé dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce peut demander réparation au bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance, même si les désordres invoqués sont structurels et affectent les parties communes de l'immeuble. 

L'impossibilité d'exploiter les lieux loués en raison de la fermeture des commerces pendant le premier confinement est assimilable à la perte fortuite du local prévue par l'article 1722 du Code civil. Le locataire est donc libéré de l'obligation de payer le loyer durant cette période.

La résiliation judiciaire d’un bail commercial pour défaut d’exploitation des locaux par le locataire ne peut pas être prononcée aux torts partagés si le contrat n'oblige pas le locataire à exploiter en permanence son fonds de commerce dans les lieux loués.

La suspension des sanctions encourues pour non-paiement des loyers professionnels et des factures d’eau et d’énergie est rétroactivement applicable depuis le 17 octobre 2020, un décret ayant précisé les entreprises éligibles à cette protection.

Pour la première fois, la Cour de cassation juge que les dispositions issues de la loi Pinel de 2014 réputant non écrites les clauses d'un bail commercial contraires au statut s'appliquent aux baux en cours et que l'action tendant à voir ces clauses écartées est imprescriptible.

Les dispositions prévoyant la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, sans plancher à la baisse, ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur et ne sont pas contraires au principe d'égalité. Il n'y a donc pas lieu à QPC.

Le propriétaire ne peut plus renoncer au bénéfice d'une clause résolutoire lorsqu'une ordonnance de référé passée en force de chose jugée et qui suspend les effets de cette clause en ordonnant des délais de paiement n'a pas été exécutée par le locataire.

L'action du bailleur commercial en paiement des loyers dus au titre du deuxième trimestre 2020 se heurte à une contestation sérieuse, estime le juge des référés parisiens, la crise sanitaire rendant nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de l'obligation au regard de l'exigence de bonne foi.

Manque à son obligation de délivrance le bailleur qui met à la disposition de son locataire un local ne respectant pas le seuil réglementaire de niveau d’amiante, et ce même si le seuil résulte d’un décret postérieur à la conclusion du bail.