Un immeuble est divisé en deux lots. Un état descriptif de division est établi, mais pas de règlement de copropriété. Le propriétaire de l’un des lots est placé en liquidation judiciaire et le juge-commissaire désigne un notaire avec mission d’établir et publier l’état descriptif de division et un règlement de copropriété de l’immeuble. Ce même copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires afin de voir jugé que la cave, incluse par ce règlement de copropriété dans les parties communes de l’immeuble, est en réalité sa propriété privative.
La cour d’appel rejette sa demande en se fondant sur ces documents, au motif que le notaire, qui tirait de l’ordonnance du juge-commissaire ayant autorité de chose jugée le pouvoir d’établir et de publier le règlement de copropriété-état descriptif de division établi par ses soins, n’avait pas à obtenir, préalablement, l’approbation de son projet par une décision de l’AG.
L’arrêt est cassé : en l’absence d’homologation judiciaire, le règlement de copropriété doit être approuvé par une assemblée générale.
A noter : la précision est nouvelle. Si, le plus souvent, l’établissement du règlement de copropriété est antérieur à l’application du statut de la copropriété, il arrive que le syndicat des copropriétaires, qui naît de plein droit dès que l’immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs copropriétaires, existe sans qu’ait été établi de règlement de copropriété. Il appartient alors à une AG d’adopter pareil règlement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26).
En l’absence d’adoption par AG, le règlement de copropriété peut résulter d'un acte judiciaire. Le désaccord des parties n’ayant pas besoin d’être préalablement constaté par une décision d’AG, le tribunal de grande instance pourra directement être saisi d’une demande d’homologation d’un projet de règlement établi par un notaire à la demande de d’un des copropriétaires (Cass. 3e civ. 17-10-2012 n° 11 18.439 : BPIM 6/12 inf. 471). En revanche, aucun règlement de copropriété ne saurait être valable sans avoir été soit adopté par AG, soit homologué par le tribunal de grande instance.
En l’espèce, le juge-commissaire a commis un notaire pour procéder à l’établissement et à la publication d’un règlement de copropriété. La cour d’appel a considéré que le notaire ainsi commis n’avait pas à obtenir l’autorisation de l’AG dès lors qu’il tenait du juge-commissaire le pouvoir d’établir et de publier ledit règlement. La Cour de cassation censure ce raisonnement : la mission confiée judiciairement à un notaire en vue de l’établissement d’un règlement de copropriété n’est pas équivalente à son adoption par un acte judiciaire, sauf à admettre que le juge puisse se dessaisir de ses pouvoirs, étant de surcroît observé que l’homologation d’un règlement de copropriété ne relève pas des pouvoirs du juge-commissaire.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur le règlement de copropriété : voir Mémento Gestion immobilière nos 35340 s.
