Un locataire HLM assigne son bailleur en restitution de provisions pour charges.
La cour d’appel rejette sa demande au motif que l’action est prescrite. Elle retient que le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions indues.
L’arrêt est cassé. L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par 3 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.
A noter : revirement de jurisprudence. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et le bailleur est alors tenu de procéder à une régularisation annuelle. Lorsque la régularisation fait apparaître un solde positif en faveur du locataire, celui-ci doit se voir restituer par le bailleur les sommes trop-versées. Dans quel délai peut-il en faire la demande en justice si le bailleur ne le fait pas spontanément ?
Pour ce qui est du droit commun du bail d'habitation, ce délai est 3 ans par application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il en va de même lorsqu’il s’agit d’habitations à loyer modéré puisque par une interprétation ancienne et constante, toutes les actions en répétition visées par l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948, auquel renvoie l’article L 442-6 du Code de la construction et de l’habitation, se prescrivent par 3 ans (Cass. 3e civ. 27-2-2002 n° 00-18.411 : Bull civ. III n° 48 ; Cass. 3e civ. 16-6-2010 n° 09-70.354 : RJDA 10/10 n° 927).
La jurisprudence considérait, de façon constante, que le point de départ de la prescription de l’action en répétition de l’indu était « la date du paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement est demandé », c’est-à-dire la date de paiement par le locataire des provisions sur charges. Mais cette jurisprudence favorisait le comportement dilatoire du bailleur de mauvaise foi qui régularisait tardivement. Surtout, cette jurisprudence marquait une différence avec le point de départ de la prescription en droit commun. En effet, l’article 2224 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 réformant la prescription civile, dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. » La loi du 17 juin 2008 a, sur ce point, consacré la jurisprudence selon laquelle la prescription ne court pas à l’encontre d’une personne qui se trouve dans l’impossibilité d’agir. La Cour de cassation est, dans l'arrêt ici commenté, revenue sur sa jurisprudence, unifiant les solutions : le point de départ du délai de prescription de l’action du preneur en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est la date de régularisation des charges par le bailleur. C’est en effet à cette date que le locataire a connaissance des éléments lui permettant de déterminer s’il a ou non versé plus que ce qu’il devait, et il est donc juste et conforme au droit commun de la prescription de faire partir le délai de cette date. Cela devrait de surcroît inciter les bailleurs à procéder plus rapidement aux régularisations puisque tant que celle-ci n’est pas faite, le locataire pourra solliciter le remboursement du trop-versé éventuel, ce qui est conforme au vœu du législateur qui, en substituant dans l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 à une régularisation annuelle une régularisation « au moins annuelle », a souhaité permettre au preneur de connaître rapidement le montant des charges dues.
La solution, rendue au visa des textes relatifs aux habitations à loyer modéré, a vocation à s’appliquer de la même façon aux baux d’habitation de droit commun.
Anne-Lise COLLOMP
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 62635
