Le propriétaire d’un terrain consent à une société un bail à construction dans le but d’y édifier un bâtiment à usage industriel. Le contrat prévoit qu’à l’expiration du bail par arrivée de son terme ou par résiliation amiable ou judiciaire les constructions édifiées par le preneur sur le terrain loué deviendront de plein droit la propriété du bailleur. Le preneur donne congé du bail avant terme. Un contentieux naît. La cour d’appel condamne le bailleur au versement d’une indemnité au preneur du fait que la résiliation amiable l’a rendu prématurément propriétaire des constructions et a fait naître une obligation d’indemniser le preneur pour la perte de la propriété temporaire de ces constructions.
Cassation. La résiliation amiable du bail à construction mettant fin au contrat, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées par le preneur, sans indemnité, sauf convention contraire. En l’espèce, les parties n'avaient conclu aucune convention prévoyant le paiement d'une indemnité au preneur en réparation du retour anticipé des constructions dans le patrimoine du bailleur.
A noter :
Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. À défaut de convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations (CCH art. L 251-2). Si le contrat est silencieux, aucune indemnité n’est donc due au preneur. L’arrêt illustre cette situation et rappelle que la résiliation du bail permet au bailleur d'accéder à la propriété des immeubles construits avant l'expiration du bail (Cass. com. 24-6-1997 n° 95-13.038 : Bull. civ. IV n° 202). Pour autant, les parties sont libres de prévoir, par exemple, le versement d’une indemnité correspondant à la valeur des constructions ou à la plus-value acquise par le terrain, ou encore une clause de nivellement afin d'éviter au bailleur d'avoir à supporter les coûts d'entretien ou de démantèlement de constructions (H. Manciet, L'extinction du bail à construction : aspects civils : SNH 27/20 inf. 11).
