Un bailleur donne congé à son locataire pour motifs légitimes et sérieux. Celui-ci, âgé de plus de 65 ans, se maintient dans les lieux invoquant le fait que le bailleur ne lui pas proposé d’offre de relogement. Le bailleur l’assigne en validation de ce congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.
Sa demande est rejetée par la cour d’appel.
La Cour de cassation confirme.
D’une part, elle rappelle que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat de location à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert.
D’autre part, elle juge que le montant des ressources du locataire étant apprécié à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des 12 mois qui précédent la délivrance du congé.
Le locataire étant âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat, ses revenus déclarés à l'administration fiscale pour les 12 mois précédant la date de délivrance du congé, soit de décembre 2017 à novembre 2018 inclus, étant inférieurs au plafond de ressources pour l'année 2018 pour une personne seule, et le bailleur ne justifiant pas d'une offre de relogement répondant aux exigences de l'article 15, III de la loi du 6 juillet 1989, le congé devait être annulé.
A noter :
L’article 15, III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit une protection spécifique à l’égard des locataires âgés dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond. Cette protection, qui vaut que le congé ait été délivré pour reprise, pour vente ou à raison de motifs sérieux et légitimes est radicale, puisqu’elle prend la forme d’une interdiction de principe de délivrer congé. Cette interdiction tombe toutefois lorsque le bailleur peut « offrir » à son cocontractant une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les environs.
C’est à notre connaissance la première fois que la Haute Juridiction se prononce sur la question de la prise en compte des ressources du locataire dans le temps. Elle met vraisemblablement fin aux positions divergentes des juridictions du fond, parfois en faveur de la prise en compte des revenus des 12 derniers mois (CA Paris 21-2-1995 : Loyers et copr. 1995, n° 196 ; CA Paris 27-3-2008 : Loyers et copr. 2008 n° 211 obs. Vial-Pedroletti), parfois en faveur de la dernière année civile écoulée (CA Paris 15-5-2003 n° 2002/14146 6e ch. B : D. 2004. 84 obs. N. Damas ; CA Aix-en-Provence 5-4-2012 : Loyers et copr. 2012 n° 259 obs. B. Vial-Pedroletti ; CA Paris 21-6-2022 n° 19/19149 : Dalloz jurisprudence ; Rép. Brocard : AN 20-1-1992 n° 49036 p. 307).
La solution nous semble conforme à la lettre univoque du texte qui, concernant les « ressources annuelles » à prendre en compte, précise que leur montant « est apprécié à la date de notification du congé ».
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