Des acquéreurs signent une promesse synallagmatique de vente sous signature privée avec le concours d’un agent immobilier. Deux mois et demi plus tard, ils refusent de réitérer la vente par acte notarié. Ils invoquent le fait qu’ils n’ont été prévenus de la réalisation par le passé de travaux liés à la présence de mérule (champignon du bois) dans la maison que par la lecture du projet d’acte, alors que le délai de rétractation était expiré. Ils assignent en responsabilité l’agent immobilier.
La cour d’appel condamne l’agent immobilier à payer une indemnité aux acquéreurs en réparation de leur préjudice. Elle estime qu’il a commis une faute en ne vérifiant pas, en consultant le titre de propriété du vendeur, si la maison avait fait l’objet d’une ancienne attaque de mérule.
La Cour de cassation confirme la décision. L’agent immobilier est tenu de s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire sont réunies. À cette fin, il aurait dû se faire communiquer par le vendeur son titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, ce qui lui aurait permis d’informer les acquéreurs de la réalisation par le passé de travaux ayant traité la présence de mérule. Ne l’ayant pas fait, il a commis une faute engageant sa responsabilité à leur égard.
A noter : L’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par l'une des parties est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention (Cass. 1e civ. 25-11-1997 n° 96-12.325 : Bull. civ. I n° 321). Pour ce faire, il doit procéder à diverses vérifications et informer les parties sur les caractéristiques du bien et de l’opération. Cependant, il ne peut pas voir sa responsabilité engagée si le vice n’est pas détectable au moment de la vente, par exemple lorsque la détection de la présence de mérule a nécessité des sondages destructifs (Cass. 3e civ. 8-4-2014 n° 09-72.747 F-D : BPIM 3/14 inf. 215). N’étant pas un professionnel de la construction, l’agent immobilier n’a pas à se substituer aux techniciens experts et ce n’est que s’il a des raisons de soupçonner l’existence d’un risque qu’il doit procéder à des vérifications supplémentaires. Dans l’affaire commentée, l’agent immobilier avançait justement qu’étant en possession d’un diagnostic technique excluant la présence de mérule, il n’avait pas à procéder à plus d’investigations. Mais l’agent immobilier est tenu d’effectuer un minimum de diligence. Ainsi, il commet une faute en ne réclamant pas aux vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, dont l’examen lui aurait permis de constater que la maison avait fait l’objet par le passé de travaux anti-mérule et d’en informer les acquéreurs. Par sa négligence, l’agent immobilier peut donc être condamné à indemniser des acquéreurs, même en l’absence de mérule ! Peu importe que les acheteurs ne lui aient pas fait part de leur volonté d’acquérir un bien n’ayant jamais fait l’objet d’une attaque de mérule, même ancienne et éradiquée.
Fabienne de BEAUFORT
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 71230
