Lorsqu'un bail commercial est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision du loyer peut être demandée en justice chaque fois que le loyer se trouve augmenté ou diminué, par le jeu de cette clause, de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire (C. com. art. L 145-39).
Un contrat de bail prévoyant une indexation annuelle comporte une clause selon laquelle le locataire « renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuellement défini, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel ». Le locataire demande la révision du loyerà la baisse sur le fondement de l'article L 145-39 et sa fixation à la valeur locative.
Une cour d'appel applique cette clause et fait droit à la demande du locataire dans la limite du montant plancher du loyer contractuel initial.
La Cour de cassation censure cette décision : la clause litigieuse a pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative ; or, le locataire ne peut valablement renoncer à son droit d'obtenir la révision du loyer qu'une fois ce droit acquis, c'est-à-dire après le constat d'une augmentation du loyer de plus du quart par le jeu de la clause d'échelle mobile.
A noter : les règles de révision du loyer, et notamment celles prévues par l'article L 145-39 du Code de commerce pour les baux assortis d'une clause d'échelle mobile, sont d'ordre public : le prix du loyer révisé devant être fixé judiciairement à la valeur locative (art. R 145-22), la clause qui a pour effet de faire échec au réajustement du loyer à cette valeur locative n'est pas valable, précise ici la Cour de cassation. Il en est de même de la clause d'indexation qui exclut la réciprocité et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse (Cass. 3e civ. 14-1-2016 n° 14-24.681 : RJDA 4/16 n° 261).
Néanmoins, les parties peuvent, après la conclusion du bail, et une fois que le droit à révision est né et acquis, se mettre d'accord pour décider que la révision du loyer se fera sans tenir compte des dispositions légales. C'est ce qu'a déjà jugé la Cour de cassation pour l'application de l'article L 145-38 définissant les modalités de la révision triennale du loyer en l'absence de clause d'échelle mobile (Cass. 3e civ. 7-3-2001 n° 99-18.368 : RJDA 7/01 n° 758 ; Cass. 3e civ. 26-5-2016 n° 14-18.293 : RJDA 8-9/16 n° 598).
Dans l'affaire commentée, le locataire ne pouvait renoncer à demander la révision que si les conditions de cette révision étaient réunies, autrement dit si la clause d'indexation avait déjà entraîné une augmentation du loyer de plus d'un quart.
Maya VANDEVELDE
