Le 14 juin 2010, un bail dérogatoire portant sur des locaux commerciaux est consenti pour une durée de quatre mois, soit jusqu'au 13 octobre. A l’expiration de ce bail, le locataire reste dans les lieux pendant un an et demi. Puis il délivre un congé au bailleur et il libère les locaux le 21 mai 2012.
Le bailleur réclame au locataire le paiement des loyers jusqu'au 13 octobre 2013 : le locataire s’étant maintenu dans les locaux après l’expiration du bail dérogatoire, il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-5, al. 2) ; le locataire est donc tenu de payer les loyers jusqu'à l’échéance triennale suivant son congé (cf. art. L 145-4, al. 2).
Le locataire conteste cette demande. Il fait valoir que, dans la mesure où la durée du bail ajoutée à celle où il est demeuré dans les locaux n’excède pas la durée légale maximale d’un bail dérogatoire (alors fixée à deux ans), le bail né du maintien dans les lieux n’est pas soumis au statut des baux commerciaux mais au droit commun du bail (C. civ. art. 1738).
Argument rejeté par la Cour de cassation. Quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le locataire reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par le statut des baux commerciaux.
A noter : l’argument du locataire reposait sur la rédaction de l’article L 145-5, al. 1 et 2 du Code de commerce applicable à l’espèce et donc antérieure à celle issue de la loi Pinel du 18 juin 2014.
Cet article prévoyait que les parties ont la possibilité de conclure un bail dérogatoire pour une durée inférieure à deux ans ; à l’expiration de ce bail, elles peuvent le renouveler ou en conclure un nouveau à la condition que la durée du bail ou des baux successifs n’excède pas deux ans. Il ajoutait : si, à l'expiration de cette durée, le locataire reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par le statut des baux commerciaux.
Fallait-il en déduire que seule l’expiration de la durée maximale dans laquelle sont enfermés les baux dérogatoires permet l’application du statut des baux commerciaux lorsque le locataire est laissé en possession des lieux au-delà du terme contractuel ? Le statut doit-il être écarté si l’occupation globale des locaux est de moindre durée ?
La Cour de cassation avait déjà répondu par la négative : le statut s’applique dès le lendemain de la fin du bail dérogatoire et ce, même si sa durée est inférieure à deux ans (Cass. 3e civ. 22-1-2003 n° 01-16.490 FS-PB : RJDA 4/03 n° 366 ; Cass. 3e civ. 19-11-2003 n° 02-15.887 FS-PB : RJDA 2/04 n° 140 ; Cass. 3e civ. 13-5-2015 n° 13-23.321 FS-D). Le fait que, depuis la loi 2008-776 du 4 août 2008, les parties puissent conclure des baux dérogatoires successifs ne remet pas en cause le principe ; il est alors tenu du terme du dernier bail conclu.
La durée maximale des baux dérogatoires a été portée à trois ans par la loi Pinel du 18 juin 2014, ce qui n’affecte pas non plus la solution. En revanche, depuis cette loi, l’article L 145-5, al. 2 précise que le nouveau bail s’opère « au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance », laissant ainsi plus de temps au bailleur pour réclamer la libération des lieux et au locataire pour y procéder et échapper ainsi à l’application du statut des baux commerciaux.
Vanessa VELIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4156
