Le locataire de locaux commerciaux qui souhaite ajouter une activité connexe ou complémentaire à l'activité prévue au bail doit faire connaître son intention au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée AR en indiquant l'activité dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du bailleur de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de cette activité (C. com. art. L 145-47, al. 2).
Un locataire de locaux commerciaux sollicite une modification du bail pour y inclure une activité, selon lui, connexe ou complémentaire à celle prévue au bail. En réponse, le bailleur lui adresse une lettre simple dans laquelle il indique s’opposer à la déspécialisation projetée, sans autre précision.
Jugé que le bailleur n’est pas tenu de motiver son opposition et que, l'ayant manifestée de façon non équivoque et dans le délai légal, il n'encourt pas la déchéance prévue par l'article L 145-47 précité.
A noter : en matière de baux commerciaux, le locataire, tenu de respecter la destination des lieux loués telle qu'elle résulte du contrat de bail, ne peut la modifier qu'avec l'accord du bailleur. La procédure de déspécialisation prévue par les articles L 145-47 et suivants du Code de commerce encadre cette modification d'activité.
Ainsi, pour l'adjonction d'une activité connexe ou complémentaire (déspécialisation partielle), le locataire doit faire la demande au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée AR (C. com. art. L 145-47). En revanche, le bailleur n'est pas tenu d'exprimer son opposition sous une forme particulière (Cass. 3e civ. 6-3-1973 n° 72-10.454 : Bull. civ. III n° 75 ; Cass. 3e civ. 23-4-1974 n° 73-11.437 : Bull. civ. III n° 158). La décision commentée confirme cette solution.
La question se posait car, en matière de déspécialisation plénière (lorsque le locataire sollicite l'exercice d'une activité totalement différente de celle prévue au bail), il a été jugé que le refus du bailleur devait être signifié par acte extrajudiciaire (Cass. 3e civ. 11-6-2008 n° 07-14.551 : RJDA 11/08 n° 1094). Il est vrai que l'article L 145-49 du Code de commerce, applicable à la déspécialisation plénière, prévoit expressément cette forme, ce qui n'est pas le cas de l'article L 145-47 applicable à la déspécialisation partielle.
Dans l'arrêt commenté, la Cour de cassation précise, par ailleurs, qu’il ne peut être reproché au bailleur de n’avoir pas motivé son opposition à l’extension des activités prévues par le contrat de bail au regard du caractère connexe ou complémentaire de l’activité envisagée, ce qu'elle a déjà jugé dans les décisions précitées de 1973 et 1974. Elle revient ainsi sur la solution retenue ultérieurement dans un arrêt isolé (Cass. 3e civ. 1-2-1978 n° 76-12.490 : Bull. civ. III n° 63).
Vanessa VELIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4869
