Le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire (C. com. art. L 145-1, I-2°).
La cour d’appel de Paris juge que le bail d’un terrain consenti à l’exploitant d’une activité de vente de bouteilles de gaz, bois et charbon ne remplit pas ces conditions :
- les baraques en bois édifiées par le locataire, décrites par l’expert comme des « constructions légères en bois du type hangar réserve ouvertes et totalement vétustes », sont facilement et rapidement démontables et le locataire ne démontre pas qu’elles étaient reliées aux réseaux d’électricité et de téléphone ; elles ne constituent pas de véritables constructions et elles ne remplissent pas les conditions de fixité et de solidité nécessaires pour que le bail bénéficie du statut ;
- elles n’ont pas été édifiées ou exploitées avec l’autorisation expresse du bailleur, le seul fait que celui-ci ait connu ou toléré leur exploitation ne valant pas acceptation non équivoque de sa part.
Néanmoins, la cour d’appel déduit des constatations suivantes que les parties avaient soumis volontairement le bail au statut des baux commerciaux :
- les clauses du bail étaient établies conformément aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux (durée, cession, sous-location, congé) ;
- la destination contractuelle du bail était « tous commerces » ;
- le congé avec indemnité d'éviction délivré par le bailleur visait les dispositions des articles L 145-9 et L 145-14 du Code de commerce.
A noter : les constructions qui permettent l’application du statut des baux commerciaux à un terrain nu doivent être des constructions fixes et solides (Cass. 3e civ. 17-10-1968 : Bull. civ. III p. 382). Tel est le cas de containers reliés par un toit en tôle, pérennes dans leur structure et raccordés à un réseau d’alimentation (Cass. 3e civ. 1-10-2014 n° 13-16.806 FS-PBI : RJDA 3/15 n° 162). En revanche, ne constitue pas une construction fixe et solide la baraque mobile de type Algeco qui n’a pas de fondation (Cass. 3e civ. 22-3-2018 n° 15-15.901 F-D : RJDA 5/18 n° 399).
En l'espèce, pour déduire la volonté non équivoque des parties d'appliquer le statut des baux commerciaux, la cour d'appel relève notamment que les clauses du bail avaient été établies conformément aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux (dans le même sens, Cass. 3e civ. 10-7-2007 n° 05-21.268 : RJDA 11/07 n° 1064). L'application volontaire du statut a également été retenue dans un cas où les parties avaient conclu des baux successifs pour une période de neuf ans stipulant la possibilité pour le locataire d'y mettre fin à l'expiration de chaque période triennale et celle pour le bailleur d'en faire autant en invoquant les articles L 145-18, L 145-21 et L 145-24 (Cass. 3e civ. 5-3-2003 n° 01-11.408 FS-D : RJDA 6/03 n° 571)du Code de commerce.
Vanessa VELIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux n° 4039
