Une association s’est portée caution solidaire des engagements du locataire d’un bail d’habitation. Ayant réglé des loyers et charges impayés, elle en a réclamé le paiement au locataire, par subrogation dans les droits du bailleur.
Le locataire soutient que cette action est soumise au délai de prescription de 2 ans prévu par l’article L 137-2 du Code de la consommation et qu’elle est donc prescrite.
La cour d’appel écarte l’exception de prescription et accueille la demande de la caution.
Le pourvoi est rejeté : l’article L 137-2, devenu L 218-2, du Code de la consommation n’est pas applicable aux actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation, soumises au délai spécifique fixé à 3 ans, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Et l’action subrogatoire de la caution contre le débiteur est soumise à la même prescription que celle applicable à l’action du créancier contre le débiteur.
Il en résulte que le délai de prescription applicable était un délai triennal, de sorte que l’action n’était pas prescrite.
A noter :
C’est la seconde fois en quelques mois que la Cour de cassation pose une règle importante sur le délai de prescription applicable à l’action subrogatoire de la caution contre le locataire en matière de bail d’habitation. L’action subrogatoire de la caution contre le débiteur est soumise à la même prescription que celle applicable à l’action du créancier contre le débiteur. Ce recours est prévu par l’article 2306 du Code civil. Il est constant que celui qui est subrogé dans les droits de la victime d’un dommage ne dispose que des actions bénéficiant à celui-ci, de sorte que l’action contre l’assureur du responsable est soumise à la prescription applicable à l’action directe de la victime (Cass. 1e civ. 4-2-2003 n° 99-15.717 FS-PB : RJDA 8-9/03 n° 876). Plus récemment, il a été jugé que la caution qui est subrogée dans les droits du créancier ne dispose que des actions bénéficiant à celui-ci, de sorte que l’action subrogatoire de la caution contre le débiteur est soumise à la même prescription que celle applicable à l’action du créancier contre le débiteur, laquelle ne commence à courir que du jour où le créancier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (Cass. com. 5-5-2021 n° 19-14.486 F-P : RJDA 1/22 n° 38). La Cour de cassation affirme dans cet arrêt ce même principe en matière de bail d’habitation.
Mais quel est ce délai ? Il était soutenu par le pourvoi, que le cautionnement ayant été consenti par un professionnel au profit d’un locataire, consommateur, l’action récursoire exercée par l’organisme de caution à l’encontre du locataire était une action en paiement soumise à la prescription de 2 ans de l’article L 137-2, devenu L 218-2, du Code de la consommation. La Cour de cassation n’adopte pas cette analyse. Elle retient au contraire que le délai de prescription applicable est le délai triennal de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, ainsi qu’elle l’a déjà affirmé, les baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989 obéissent à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation (Cass. 3e civ. 26-1-2017 n° 15-27.580 FS-PBRI : BPIM 1/17 inf. 61 ; Cass. 3e civ. 17-2-2022 n° 21-12.934 FS-B : BPIM 2/22 inf. 165). Le bail d’habitation relève en effet d’une réglementation spécifique et d’ordre public, qui se suffit à elle-même et qui est étrangère au droit de la consommation. La législation en bail d’habitation n’est pas inspirée par des impératifs commerciaux mais vise à assurer et à protéger le droit au logement. Elle est donc marquée essentiellement par des considérations d’intérêt général qui dépassent les relations bilatérales liant un professionnel et un consommateur. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ayant prévu un délai de prescription triennal, le délai biennal prévu par le Code de la consommation ne saurait trouver application en matière de bail d’habitation.
Suivez les dernières actualités en matière immobilière et assurez la relance d’activité pour vos clients ou votre entreprise avec Navis Immobilier :
Pas encore abonné ? Nous vous offrons un accès au fonds documentaire Navis Immobilier pendant 10 jours.
