Un couple conclut en 2012 un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). L’opération est financée par un emprunt bancaire. Le contrat de prêt stipule que la mise à disposition des fonds ne peut intervenir qu’après la remise au prêteur d’une attestation de garantie de livraison. Or les fonds sont débloqués par la banque alors que le constructeur n’a pas souscrit de garantie de livraison.
À la suite de la défaillance du constructeur, une expertise conclut que les désordres affectant les travaux réalisés doivent conduire à la démolition et à la reconstruction de la maison.
Les maîtres de l’ouvrage assignent la banque en réparation.
La cour d’appel retient la faute de la banque mais limite le montant des réparations :
le coût de la démolition et de la reconstruction de l’ouvrage (préjudice matériel) s’analyse en une perte de chance évaluée à 90 % ;
les pénalités de retard (préjudice de jouissance) doivent se calculer jusqu’à la date théorique d’achèvement des travaux si un garant de livraison était intervenu et non jusqu’à la date d’achèvement réelle de la reconstruction comme le soutenaient les plaignants.
Ces derniers contestent : « le maître d'ouvrage a droit à la réparation intégrale de tous les préjudices consécutifs à la non-fourniture d’une garantie de livraison ».
La Cour de cassation les approuve. La cour d’appel ne pouvait limiter :
ni leur préjudice matériel, la faute de la banque étant à l’origine d’un préjudice certain ;
ni leur préjudice de jouissance au titre du retard de livraison après avoir pourtant retenu que la faute de la banque avait privé les acquéreurs d’une garantie de livraison.
A noter :
Dans le cadre d’un CCMI, avec ou sans fourniture de plan, le constructeur doit souscrire une garantie de livraison qui prend notamment en charge le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage et les pénalités de retard de livraison excédant 30 jours (CCH art. L 231-6, L 231-2, k et L 232-1, g).
Dans le cadre d’un CCMI avec plan, la loi précise que le prêteur ne peut pas débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison (CCH art. L 231-10, al. 1). À défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement du droit commun (Cass. com. 29-10-2003 n° 00-17.533 : RJDA 3/04 n° 356 ; Cass. 3e civ. 14-3-2012 no 11-10.291 FS-PB : BPIM 3/12 inf. 234).
Dans l’affaire ici commentée, les maîtres de l’ouvrage avaient conclu un CCMI sans fourniture de plan. Les juges du fond avaient retenu la faute contractuelle de la banque, les conditions générales du contrat de prêt prévoyant que « la mise à disposition des fonds ne peut intervenir qu’après la remise au prêteur de la garantie de livraison ». Mais ils avaient limité les réparations dues aux plaignants. L’arrêt est cassé. Le préjudice matériel des maîtres de l’ouvrage étant certain, il doit être réparé intégralement. Il en va de même pour le préjudice de jouissance. La cour d’appel de Versailles avait jugé en l’espèce que la banque « ne saurait supporter les conséquences d'une absence de livraison de la maison au 7 septembre 2020, cette situation ne présentant pas de lien de causalité directe avec la faute retenue et que, si un garant de livraison était intervenu, l'achèvement aurait été acquis, compte tenu d'un délai de travaux de démolition-reconstruction fixé à 18 mois, à la date du 30 novembre 2015 ». Le raisonnement est balayé par les Hauts Magistrats : dès lors qu’elle a retenu que la faute de la banque avait privé les acquéreurs d’une garantie de livraison, la cour d’appel ne peut pas limiter le préjudice de jouissance imputable à la banque.
Dans une affaire similaire concernant un CCMI avec fourniture de plan, la Cour de cassation a déjà jugé que la banque doit assurer la réparation de l’ensemble du préjudice résultant de l’absence de garantie de livraison, une telle absence causant « un préjudice certain au maître de l’ouvrage » (Cass. 3e civ. 20-3-2013 no 11-29.035 FS-D).
Suivez les dernières actualités en matière immobilière et assurez la relance d’activité pour vos clients ou votre entreprise avec Navis Immobilier :
Vous êtes abonné ? Accédez à votre Navis Immobilier à distance
Pas encore abonné ? Nous vous offrons un accès au fonds documentaire Navis Immobilier pendant 10 jours.
