Après la vente d’une maison, l’acquéreur découvre, sous l’habitation, la présence d’un réseau d’évacuation des eaux usées non signalé dans l’acte de vente. Il assigne, après dépôt d’un rapport d’expertise judiciaire, le vendeur en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la garantie d’éviction.
La cour d’appel d’Agen rejette son action au motif que l’acte de vente comporte une clause stipulant, au titre de l’état du bien, que l’acquéreur prendra celui-ci dans l’état où il se trouve au jour de la vente et n’aura aucun recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés.
Cassation : au visa des articles 1638 et 1627 du Code civil, les juges rappellent qu’à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente. Ils jugent que la clause propre à l’état du bien n’exclut pas expressément la garantie d’éviction.
A noter :
Il y a éviction toutes les fois qu’un trouble est apporté à la jouissance paisible du bien à laquelle l’acquéreur peut prétendre.
Selon l’article 1638 du Code civil, si le bien vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y a lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat ou une indemnité.
Les parties peuvent librement restreindre la garantie d'éviction du fait de tiers et des charges non déclarées, soit en l'excluant totalement, soit en la limitant dans le temps ou à des faits ou des charges particuliers. Afin d'éviter toute contestation ultérieure, les parties doivent manifester le plus clairement possible leur volonté, étant rappelé que le juge a le pouvoir d'interpréter les clauses obscures ou ambiguës, sous réserve de ne pas les dénaturer.
Dans l’arrêt commenté, il est jugé que « l’état du bien » n’inclut pas les servitudes. Déjà jugé en ce sens qu’une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché (Cass. 3e civ. 27-2-2013 n° 11-28.873).
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