L’acte de vente d’une maison mentionne la présence d’une installation autonome de type fosse septique et se réfère à un rapport du syndicat mixte de production d’eau potable et de traitement des déchets du Gers-Trigone (le syndicat mixte) concluant que le système est conforme, satisfaisant, complet et en bon état de fonctionnement. Après la vente, l’acheteur se plaint de dysfonctionnements de l’installation et assigne, après expertise, le syndicat mixte en réparation de son préjudice.
La cour d’appel d’Agen juge que le manquement du syndicat mixte, qui n’a pas effectué de façon effective le contrôle de l’installation d’assainissement, cause un préjudice à l’acheteur constitué par la perte de chance d’obtenir un prix de vente moins élevé, en raison du défaut de conformité et de fonctionnement de l’installation d’assainissement. Elle limite la condamnation du syndicat mixte au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts à l’acheteur.
Cassation sur le montant de la condamnation : en application de l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, en cas de non-conformité des installations d’assainissement non collectif lors de la vente, l’acheteur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai de 1 an après l’acte de vente. Il en résulte que les préjudices liés au caractère erroné du document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif revêtent un caractère certain.
A noter :
Le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente comprend le document établi à l’issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif. Si ce contrôle révèle une non-conformité, l'acheteur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai de 1 an après l’acte de vente (CCH art. L 271-4).
Les fautes commises par les diagnostiqueurs peuvent nécessiter des travaux de remise en état coûteux. Selon une jurisprudence désormais bien établie, le coût des réparations constitue un préjudice certain devant être intégralement réparé et non la simple perte de chance d’avoir pu acheter le bien à un prix tenant compte des travaux à effectuer, c’est-à-dire inférieur (Cass. ch. mixte 8-7-2015 n° 13-26.686 : BPIM 4/15 inf. 274 ; Cass. 3e civ. 15-10-2015 n° 14-18.077 : BPIM 6/15 inf. 417, Cass. 3e civ. 8-12-2016 FS-PB n° 15-20.497 : BPIM 1/17 inf. 30, à propos d'une infestation de termites ; Cass. 3e civ. 7-4-2016 n° 15-14.996 : BPIM 3/16 inf. 204 et Cass. 3e civ. 9-7-2020 n° 18-23.920 F-D, à propos d'amiante). Dans l’arrêt commenté, les juges appliquent les solutions rendues en présence de termites et d’amiante à la non-conformité d’une installation d’assainissement non collectif établi par un syndicat mixte.
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