En 2012, un local à usage d’habitation d’une superficie de 13,94 m² est vendu moyennant le prix de 76 500 euros. Par une lettre datée de mars 2016, la direction de l’écologie urbaine de la ville de Lyon indique à l’acquéreur que le lot va faire l’objet d’une procédure d’interdiction d’habiter au motif que la surface habitable de sa pièce principale est inférieure à 9 m². Par arrêté de juin 2016, le préfet du Rhône déclare le lot insalubre à titre irrémédiable en raison de l’insuffisance de la surface et de la hauteur sous plafond de la pièce principale. L’acquéreur assigne le vendeur en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de l’obligation de délivrance.
La cour d’appel de Lyon juge que la non-conformité du bien vendu est avérée et condamne le vendeur à payer la somme de 68 000 euros à l’acquéreur, par référence au prix au m² d'un grenier ou d'un local de stockage. Elle juge qu’il n’y a pas lieu d’imputer sur le préjudice de l'acquéreur les loyers éventuellement perçus par celui-ci alors que le préjudice résultant du défaut de conformité est le supplément de prix injustifié payé lors de l'acquisition.
Cassation sur le montant du préjudice. Aux termes de l’ancien article 1149 du Code civil, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit. Les juges retiennent que, le préjudice subi par l’acquéreur résultant de l’impossibilité de louer et d’habiter le bien vendu, les loyers perçus par celui-ci doivent venir en déduction de la somme fixée à titre de réparation.
A noter :
Selon les articles 1603 et 1615 du Code civil, le vendeur est tenu de délivrer la chose vendue ainsi que tous ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel. Il résulte de ces dispositions que le vendeur d'un bien a l'obligation de remettre à l'acquéreur un bien conforme à l'objet du contrat de vente conventionnellement défini entre les parties. Dans l’arrêt commenté, l'impossibilité de donner le bien en location constitue un défaut de conformité de la chose vendue.
L'acheteur peut toujours, à titre principal ou en complément de l'action en résolution ou en exécution forcée, demander des dommages et intérêts si l'inexécution de l'obligation de délivrance lui a causé un préjudice (C. civ. art. 1611). Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé (C. civ. art. 1231-2). En l’espèce, si les juges indemnisent l’acquéreur du préjudice subi à hauteur du prix du bien, ils déduisent de cette somme les loyers perçus par l’acquéreur en se fondant sur le principe de la réparation intégrale du préjudice.
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