Un office HLM loue un appartement à deux colocataires. Le contrat de bail comporte une clause de solidarité stipulant que les époux (quel que soit leur régime juridique), les personnes liées par un Pacs et les colocataires sont tenus de façon solidaire et indivisible de son exécution. Elle précise que pour les colocataires, la solidarité demeurera après la délivrance d'un congé de l'un d'entre eux pendant une durée minimale de 3 ans à compter de la date de la réception de la lettre de congé.
L’un des deux colocataires donne congé au bailleur, l’autre se maintient dans les lieux. Le bailleur leur délivre un commandement visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement d’un arriéré de loyers et les assigne en résolution du bail.
La cour d’appel d’Amiens rejette la demande du bailleur et prononce la nullité de la clause de solidarité. Selon elle, la clause est abusive, car elle est discriminatoire (en ce qu’elle prévoit une situation plus défavorable pour les colocataires par rapport aux couples mariés ou liés par un pacs) et introduit un déséquilibre entre les parties contractantes au préjudice des colocataires et en faveur du seul bailleur.
La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel au visa de l'article L 212-1 du Code de la consommation. Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Or, tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et la stipulation de solidarité, qui n’est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat.
A relever que la loi Alur du 24 mars 2014 a défini les règles de la colocation en prévoyant que la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois après la date d'effet du congé (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 8-1).
Anne ICART
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