Deux biens au dernier étage d’un immeuble sont vendus à deux acquéreurs différents. Selon les actes de vente, le lot n° 13, composé d’une pièce et de 7 millièmes de parties communes, est vendu en 1996 et le lot n° 24, composé d’une pièce et de 3 millièmes de parties communes, est vendu en 2007. Le premier lot correspond à une chambre de service de 10 m² et le second à un débarras de 6,45 m². Les clés des deux biens sont interverties. L’acheteur du débarras prend possession des clés de la chambre de service et la loue régulièrement. Après la découverte de l’interversion en 2014, l’acheteur de la chambre de service assigne l’acheteur du débarras en remise des clés de la chambre.
La Cour de cassation, dans une première décision, retient que l’acheteur de bonne foi qui jouit d’un bien autre que celui vendu n’en est pas propriétaire. Elle juge que l’erreur de l’acheteur du débarras sur la concordance entre le bien vendu dans l’acte et le bien mis en sa possession, n’étant pas commune et invincible (selon la théorie de la propriété apparente), ne lui donne pas la qualité de propriétaire (Cass. 3e civ. 6-2-2020 n° 18-23.779 F-D : BPIM 2/20 inf. 130).
Sur renvoi après cassation, la cour d’appel de Paris rejette la demande de remise des clés. Pour les juges du fond, l’objet du contrat de vente doit être déterminé en fonction de la volonté réelle des parties sans qu’il y ait lieu de s’arrêter aux indications de l’acte de vente. Dans la commune intention des parties, malgré les désignations erronées dans les actes de vente, la première vente portait sur le débarras, et la seconde sur la chambre de service.
La Cour de cassation confirme.
A noter :
Il s’agissait de savoir si l’acheteur du débarras était devenu propriétaire de la chambre de service, bien que celle-ci ait été déjà vendue. Les deux décisions rendues sur cette affaire sont différentes parce que leur fondement est différent. En 2020, la Cour de cassation rendait sa décision sur le fondement de la théorie de la propriété apparente, selon laquelle un tiers de bonne foi peut devenir propriétaire d’un bien dont le vendeur n’était pas propriétaire contrairement aux apparences et censurait les juges d’appel d’avoir considéré que l’erreur de l’acheteur du débarras était commune et invincible.
Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation confirme la décision, d’appel selon laquelle il ressort de la commune intention des parties que la vente du débarras portait sur la chambre de service.
