Un acquéreur réserve auprès d’une SCI des chambres et leurs quotes-parts des parties communes dans une résidence pour personnes âgées dépendantes. Le même jour, l’acquéreur donne les biens à bail commercial à la société gestionnaire de l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Après la signature de la vente, la société gestionnaire décide de transférer l’Ehpad dans une autre construction pouvant accueillir des lits supplémentaires. L’acquéreur assigne la SCI en résiliation de la vente sur le fondement principal de la garantie d’éviction et en dommages-intérêts, au motif que l’utilisation de la résidence en Ehpad était une condition essentielle de son acquisition. Ses demandes sont rejetées.
La Cour de cassation confirme. La cour d'appel a relevé que l'acte de vente mentionnait la destination des biens vendus et les autorisations administratives obtenues. Elle en a déduit que l’acquéreur avait acquis des lots de copropriété à destination de maison de retraite en vue de louer des chambres en meublé. L'autorisation d'exploiter un Ehpad n'est attachée ni à l'immeuble ni à son propriétaire, mais à l'établissement médico-social exploité par la société gestionnaire. L'acte de vente ne comportait aucun engagement de la SCI sur le maintien des autorisations administratives existantes au jour de la vente, de sorte le transfert de l'Ehpad ne constituait pas un trouble de fait ou de droit à la propriété des biens vendus. L'acquéreur était informé, lors de la vente, que seule la gestionnaire était titulaire d'une autorisation d'exploitation en Ehpad, qu'elle avait la possibilité de délivrer congé à l'issue de la période convenue et de quitter les lieux avec l'autorisation administrative dont elle bénéficiait. La SCI n'a pas manqué à son obligation précontractuelle d'information ni à la loyauté contractuelle et n’est donc pas redevable envers l’acquéreur de dommages-intérêts.
A noter :
Le vendeur est tenu à la garantie d’éviction contre les troubles de fait ou de droit qui affectent la jouissance du bien vendu. La reconnaissance du trouble est soumise à l’appréciation des juges du fond. En l’espèce, les faits invoqués par l’acquéreur ne sont pas retenus comme caractérisant un trouble à la jouissance du bien. Le vendeur n’avait pris aucun engagement concernant les autorisations d’exploitation de l’Ehpad puisqu’il n’en était pas lui-même titulaire. Pour autant, l’acquéreur défendait que l’utilisation de la résidence en Ehpad constituait une condition essentielle de son acquisition, autrement dit sans laquelle il n’aurait pas acheté le bien, mais sans succès. Cet arrêt illustre l’importance que les éléments déterminants du consentement des parties soient précisés et, le cas échéant, que la réalisation de la vente soit conditionnée en conséquence.
