Un locataire donne congé à son bailleur le 17 avril 2015 pour le 31 juillet de la même année, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le bailleur l’assigne en paiement des loyers et charges et de réparations locatives.
La cour d’appel rejette la demande du bailleur au motif que, la locataire ayant donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postée le 17 avril 2015, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », ce congé a été régulièrement donné pour le 31 juillet 2015.
L’arrêt est censuré par la Cour de cassation au visa de l’article 15, I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le congé d’un bail d’habitation délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception revenue à son expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé » n’est pas régulièrement donné.
A noter :
Il ne suffit pas que le congé d’un bail d’habitation soit donné par lettre recommandée avec avis de réception. Pour que le congé soit régulier et que le délai de préavis commence à courir, elle doit avoir été remise à son destinataire. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans l’arrêt commenté ici.
Les décisions des tribunaux relatives aux notifications par lettre recommandée avec demande d'avis de réception sont particulièrement favorables au destinataire du courrier, notamment lorsque cette notification fait courir un délai ou doit intervenir dans un délai précis à peine de nullité (cas des congés ou des propositions d'augmentation de loyer). En effet, la Cour de cassation considère que la date de réception de la notification est celle de la remise effective du pli recommandé à son destinataire (CPC art. 669, al. 3 ; Cass. 3e civ. 2-2-2005 n° 04-10.219 : BPIM 3/05 inf. 224). Ainsi, lorsque la lettre n'a pas été remise à son destinataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, ou lorsque le destinataire n'est pas allé la chercher au bureau de La Poste, la notification n'est pas régulière. En ce qui concerne le bailleur, faute de signifier directement par huissier, il doit donc expédier sa lettre suffisamment à l'avance (par exemple, 8 ou 9 mois avant pour un délai légal de 6 mois) pour, le cas échéant, avoir encore le temps de faire appel à un huissier.
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