Des copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision d’assemblée générale ayant voté la suppression des jardinières des balcons et l’extension concomitante des balcons en étages et des loggias en rez-de-chaussée. Ils soutiennent :
- que les documents joints à la convocation n’étaient pas suffisants au regard des exigences de l’article 11 du décret 67-223 du 17 mars 1967,
- et que la résolution soumise à l’assemblée générale avait plusieurs objets.
La cour d’appel rejette la demande.
Sur le premier point, elle retient que les documents joints (tableau récapitulatif portant sur la modification des balcons, intégrant 6 devis, chiffrage des plus ou moins-values, honoraires de maîtrise d’œuvre) étaient suffisants pour permettre le vote des travaux et qu’il n’était pas nécessaire d’annexer ou les contrats ou projets de contrat à la convocation.
Sur le second, elle retient que la suppression des jardinières et l’extension des balcons en étage ou des loggias en rez-de-chaussée que cette suppression entraînait étaient indissociables, et que les copropriétaires avaient pu valablement voter sur l’ensemble de ces travaux dans la même résolution.
Le pourvoi est rejeté.
À noter :
1. Doivent être joints à la convocation d’assemblée générale et notifiées, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, les conditions essentielles du contrat ou des contrats proposés ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 11, 3°). La Cour de cassation annule les décisions pour lesquelles il n’est pas établi que les devis de travaux ont été notifiés en même temps que l’ordre du jour, sans qu’il soit besoin de rapporter la preuve d’un grief (Cass. 3e civ. 8-7-1980 n° 79-13.009 ; Cass. 3e civ. 14-1-1998 n° 96-14.099), mais elle retient que la notification des conditions essentielles suffit (Cass. 3e civ. 3-7-1996 n° 94-12.631). Elle confirme dans cet arrêt qu’il n’est pas indispensable que soit annexée à la convocation l’intégralité des contrats. Une telle annexion peut en effet être de nature à alourdir inconsidérément les frais de photocopies et d’affranchissement, sans présenter d’utilité majeure dès lors que les copropriétaires disposent des informations suffisantes pour prendre une décision éclairée sur la nature des travaux envisagés et leur coût, ce qu’il appartient aux juges de vérifier lorsque cela est contesté.
2. En principe, chaque résolution soumise à l’assemblée générale ne peut avoir qu’un seul objet. Il ne peut donc être voté dans une même résolution sur deux questions distinctes (Cass. 3e civ. 11-3-1998 n° 96-12.479 : BPIM 3/98 inf. 206 ; Cass. 3e civ. 26-9-2007 n° 06-11.191 : BPIM 6/07 inf. 434 ; Cass. 3e civ. 14-1-2009 n° 08-10.624 : BPIM 1/09 inf. 61). La jurisprudence admet néanmoins qu’il soit dérogé à cette règle lorsque deux questions présentent un caractère indissociable (Cass. 3e civ. 8-10-2015 n° 14-22.391 ; Cass. 3e civ. 11-11-2019 n° 18-19.904), c’est-à-dire qu’il existe un lien de dépendance nécessaire entre elles. Tel est le cas notamment lorsque des travaux multiples sont votés : un vote unique portant sur différents travaux n’est possible que si certains d’entre eux sont la conséquence nécessaire des autres. Les juges sont tenus de caractériser ce caractère indissociable lorsqu’il est contesté par un copropriétaire qui estime qu’un vote séparé aurait dû intervenir sur différentes questions. En l’espèce, la cour d’appel a expressément retenu que l’extension des balcons en étage ou des loggias en rez-de-chaussée était indissociable de la suppression des jardinières. Elle en a donc exactement déduit qu’un vote unique avait pu intervenir sur ces différentes questions.
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 37570
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