Un syndicat des copropriétaires assigne le syndicat des copropriétaires du fonds voisin en suppression des ouvertures pratiquées en 1976-1977 dans le mur de séparation des deux copropriétés. Le syndicat des copropriétaires assigné appelle en intervention forcée le copropriétaire ayant pratiqué lesdites ouvertures.
La cour d’appel considère que, ces ouvertures ayant été pratiquées irrégulièrement, puisqu’elles n’ont pas été autorisées par le syndicat des copropriétaires ni précédées d’une déclaration de travaux, aucune servitude de vue n’a pu être acquise par prescription. Elle condamne en conséquence le syndicat des copropriétaires assigné et le copropriétaire concerné à fermer les ouvertures et à remettre les lieux dans leur état initial.
L’arrêt est cassé. La servitude de vue étant continue et apparente, elle peut s’acquérir par possession trentenaire. Elle existe du seul fait de l’ouverture sur le fonds voisin et subsiste tant qu’elle n’est pas matériellement contredite. L’absence de déclaration préalable d’urbanisme et le défaut d’autorisation des travaux de percement par l’assemblée générale des copropriétaires ne font pas obstacle à l’acquisition d’une servitude de vue par prescription.
A noter :
Les servitudes continues et apparentes, au nombre desquelles figurent, selon les articles 688 et 689 du Code civil, les servitudes de vue, s’acquièrent par titre ou par la prescription de 30 ans (Cass. 1e civ. 22-2-1965 n° 63-12.786 : Bull. civ. I n° 146 ; Cass. 3e civ. 2-6-1999 n° 96-22.114 ; Cass. 3e civ. 1-2-2018 n° 16-27.532 F-D). La possession permettant de prescrire, en application de l’article 2261 du Code civil, suppose l’accomplissement continu d’actes matériels d’exercice du droit allégué et la volonté de celui qui les accomplit de se comporter comme le titulaire de ce droit. Elle doit être exempte des vices d’équivoque, de violence et de clandestinité.
La Cour de cassation admet de longue date que les règles de la prescription acquisitive trouvent à s’appliquer en matière de copropriété. Ainsi, la propriété d’une partie commune peut s’acquérir par prescription. À l’inverse, le syndicat des copropriétaires peut prescrire la propriété des parties privatives d’un lot (Cass. 3e civ. 8-10-2015 n° 14-16.071 FS-PB : BPIM 6/15 inf. 412) ou celle d’une parcelle voisine (Cass. 3e civ. 25-3-2014 n° 11-17.435 F-D).
En l’espèce, un copropriétaire avait, il y a plus de 30 ans, pratiqué des ouvertures dans le mur d’enceinte de la copropriété, créant ainsi des vues illicites sur le fonds voisin appartenant à une autre copropriété. Ce faisant, il n’avait respecté ni les règles applicables en matière de vues ni le droit de la copropriété puisqu’il n’avait pas sollicité l’autorisation de l’assemblée générale ni le droit de l’urbanisme puisqu’il n’avait pas fait de déclaration de travaux.
Ces ouvertures avaient donc incontestablement été pratiquées irrégulièrement. Cela interdisait-il pour autant l’acquisition par prescription d’une servitude de vue ?
La Cour de cassation répond dans cet arrêt par la négative et apporte une précision nouvelle : ces irrégularités ou illicéités n’ont pas fait obstacle à l’acquisition par prescription d’une servitude de vue sur le fonds voisin. En effet, la licéité ou la régularité de l’acte matériel à l’origine de la possession ne sont pas des conditions de l’usucapion. L’absence de conformité aux règles de la copropriété à laquelle appartient l’auteur des travaux, comme aux règles d’urbanisme, ne saurait dès lors avoir d’incidence sur la mise en œuvre de la prescription acquisitive.
