Le règlement de copropriété prévoit que le lot n° X, comportant la jouissance privative d’une parcelle de terrain commune, est grevé d’une servitude de passage au profit du lot n° Y. Le propriétaire du lot n° Y assigne celui du lot n° X afin de voir enlevés des aménagements situés sur l’assiette de ce passage.
La cour d’appel accueille la demande.
L’arrêt est cassé : il ne peut être constitué de servitude au profit d’un lot sur les parties communes d’un immeuble en copropriété.
A noter :
La précision est nouvelle. Il est désormais admis que la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots appartenant à des propriétaires distincts (Cass. 3e civ. 30-6-2004 n° 03-11.562 FP-PBRI : BPIM 5/04 inf. 278 ; Cass. 3e civ. 13-9-2005 n° 04-15.742 F-D ; Cass. 3e civ. 1-7-2009 n° 08-14.963 FS-PB : BPIM 5/09 inf. 371). Il est en revanche constant que, en l’absence de fonds distincts constituant des propriétés indépendantes et appartenant à des propriétaires différents, il y a incompatibilité entre la division de l’immeuble en lots de copropriété et la création d’une servitude sur une partie commune au profit d’un lot privatif (Cass. 3e civ. 2-12-1980 n° 79-11.182 : Bull. civ. III n° 187 ; Cass. 3e civ. 11-1-1989 n° 87-13.605 : Bull. civ. III n° 11 ; Cass. 3e civ. 9-12-1998 n° 97-13.010).
Une servitude peut-elle être valablement constituée sur une partie commune à jouissance privative ? La Cour de cassation, qui n’avait jamais statué sur cette question, répond dans cet arrêt par la négative. Le droit de jouissance privative ne fait pas perdre aux espaces sur lesquels il porte leur nature de partie commune, et la servitude ne s’exerce pas sur le droit de jouissance lui-même, qui est privatif, mais sur un fonds qui, lui, est commun. Aucune servitude ne peut dès lors être constituée au profit d’un lot sur ce qui reste une partie commune, même à jouissance privative.
