Un copropriétaire, qui se prévalait de la nullité du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé, présente une requête en désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret 67-223 du 17 mars 1967.
Une cour d’appel rejette sa demande au motif qu’elle n’aurait pas dû être formulée sur le fondement de l’article 47, applicable lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, mais au terme de la procédure contradictoire de l’article 49, applicable en cas de carence du syndic.
Le pourvoi est rejeté, mais par un motif substitué à celui de la cour d’appel qui n’est donc pas approuvé. La Cour de cassation décide que lorsque la désignation d’un administrateur provisoire est sollicitée sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic, cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l’issue d’une procédure contradictoire, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. La requête a donc à bon droit été rejetée.
A noter : jurisprudence nouvelle.
Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, II), le défaut de respect de cette obligation dans les trois mois de sa désignation entraînant la nullité de plein droit de son mandat (Cass. 3e civ. 8-4-2009 n° 08 11.965 : BPIM 3/09 inf. 228 ; Cass. 3e civ. 16-3-2011 n° 10 14.005 : BPIM 3/11 inf. 229).
Lorsque tel est le cas, quelle procédure doit initier un copropriétaire qui souhaite faire désigner un administrateur provisoire en remplacement du syndic ? En l’espèce, la demande a été formée sur le fondement de l’article 47 du décret 63-223 du 17 mars 1967 qui prévoit que dans les cas où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, désigne un administrateur provisoire qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic. La cour d’appel a rejeté la demande au motif que c’est la procédure contradictoire de l’article 49 de ce même décret, qui prévoit la désignation d’un administrateur provisoire en cas d’empêchement ou de carence du syndic, qui aurait dû être appliquée. La Cour de cassation n’approuve pas ce motif. En effet, la nullité du mandat n’est pas un cas de « carence » du syndic, condition d’application de cet article, mais correspond à l’hypothèse, prévue par l’article 47, du syndicat « dépourvu de syndic ». En revanche, elle approuve le rejet de la demande, au motif que la désignation d’un administrateur provisoire sur requête, donc non contradictoirement, n’est possible qu’une fois que la nullité du mandat du syndic est constatée, au terme d’une procédure contradictoire, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. En effet, la nullité « de plein droit » n’exonère pas le parties de faire constater celle-ci au terme d’une procédure contradictoire, seule de nature à permettre au syndic de répondre au grief qui lui est fait, au besoin en rapportant la preuve de l’ouverture d’un compte bancaire dans le délai requis par l’article 18, II.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation.
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 40020
