Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation d’une décision d’AG ayant autorisé l’occupation à titre précaire des parties communes extérieures par l’occupant d’un lot à usage de restauration rapide situé au rez-de-chaussée. Il soutient qu’elle a été adoptée à tort à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elle relevait de la majorité qualifiée de l’article 26.
La cour d’appel rejette sa demande.
Le pourvoi est rejeté : dès lors que l’occupation des parties communes, consentie à titre précaire et sur une surface déterminée, était révocable et que la terrasse installée par le restaurant était démontable, la cour d’appel a exactement retenu que la décision relevait de la majorité prévue à l’article 24.
A noter : confirmation de jurisprudence (Cass. 3e civ. 2-3-2010 n° 09-13.090). L’usage privatif de parties communes peut résulter d’une disposition du règlement de copropriété, ou d’une décision d’AG. Dans cette dernière hypothèse, les conditions de majorité varient selon la nature du droit consenti. Relèvent en effet de la majorité prévue à l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix) les concessions de droit d’usage privatif sur des parties communes tels une cour, un jardin, une toiture terrasse (Cass. 3e civ. 3-10-1978 n° 77 10.792 : Bull. civ. III n° 298), dès lors que « les parties communes aliénées présentaient une utilité pour les seuls copropriétaires au profit desquels la cession était envisagée, et que leur aliénation n'étaient de nature à porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble » (Cass. 3e civ. 23-11-1994 n° 92 21.367 : Bull. civ. III n° 199) ou que la conservation de cette partie commune n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (Cass. 3e civ. 18-7-1986 n° 84 17.798 : Bull. civ. III n° 123).
La décision relève même de l’unanimité si le droit de jouissance exclusif ainsi concédé porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux conditions de jouissance des autres copropriétaires.
Mais la concession d’une partie commune à titre précaire relève quant à elle de la majorité simple de l’article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale), ainsi que la Cour de cassation, qui l’avait déjà jugé dans l'arrêt du 2 mars 2010 précité, le rappelle avec force dans cet arrêt, cette fois-ci publié.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur le droit de jouissance des parties communes : voir Mémento Gestion immobilière nos 35565 s.
