Lors d’une assemblée générale (AG), le mandat du syndic bénévole n’est pas renouvelé. Les autres copropriétaires désignent l’un d’entre eux à ces fonctions pour trois mois, afin de convoquer une nouvelle AG en vue de la nomination d’un syndic professionnel.
Le syndic évincé demande l'annulation de cette décision au motif que l’AG, en élisant un nouveau syndic, a voté sur une question qui n’était pas inscrite à l’ordre du jour. Sa demande est rejetée par une cour d’appel. Le non-renouvellement du mandat du syndic constitue un « incident de séance » qui justifie que l’AG puisse prendre une décision sur une question non inscrite à l’ordre du jour.
L’arrêt est censuré : l’AG ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et les copropriétaires ne peuvent, lorsqu’ils décident de ne pas renouveler le mandat du syndic, désigner un nouveau syndic si cette question n’a pas été inscrite à l’ordre du jour.
à noter : La Cour de cassation fait ici une lecture stricte de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, en application duquel l’AG ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Si la notion d’« incident de séance » est parfois envisagée par la doctrine comme permettant de déroger à cette règle, elle n’est confortée par aucune disposition légale.
En conséquence, l’AG ne pouvait désigner un autre copropriétaire en qualité de syndic et le syndicat ne pouvait que recourir, en l'absence de syndic, aux procédures prévues par les articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967, à savoir la saisine du président du tribunal de grande instance afin que ce dernier nomme un syndic provisoire en attendant la convocation d'une nouvelle AG.
En pratique : il faut veiller à ce que l'ordre du jour de l'AG soit rigoureusement rédigé et il faut s'en tenir à cette rédaction.
Pour en savoir plus sur le contenu de la convocation de l'AG : voir Mémento gestion immobilière, éd. Francis Lefebvre 2016, n°s 37585 et 35590.
