Une AG (assemblée générale) vote la réalisation de travaux de remplacement des bois des balcons, parties privatives, et décide de répartir leur coût sur les propriétaires de balcons, en fonction de leurs mètres linéaires. Un copropriétaire agit en nullité de cette résolution.
La cour d’appel accueille cette demande. Dès lors que c’est le syndicat des copropriétaires qui vote les travaux et les impose à tous les copropriétaires concernés, ces charges, ayant pour objet de conférer à l’immeuble un aspect attrayant et bénéficiant à tous les copropriétaires, doivent être considérées comme des charges générales ; le coût doit alors être réparti conformément aux dispositions de l’article 10, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, même si les travaux portent sur des parties privatives.
L’arrêt est cassé : les travaux portaient sur des parties privatives et l’AG n’était donc pas tenue de respecter les modalités de répartition des charges communes prévues par l’article 10, alinéa 2.
A noter : la précision est nouvelle. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit les modalités de répartitions des charges relatives aux parties communes de l’immeuble. Mais il ne se préoccupe pas des charges afférentes aux parties privatives, qui doivent être supportées individuellement par chaque copropriétaire.
Or, il arrive que des travaux portent à la fois sur des parties communes et sur des parties privatives, par exemple dans le cas d’un ravalement portant tant sur les façades de l’immeuble que sur les fenêtres, volets, garde corps, généralement classés dans les parties privatives par le règlement de copropriété. Il se peut aussi, comme en l’espèce, que l’AG décide d’effectuer des travaux sur les parties privatives pour diminuer le coût de l’intervention effectuée en une seule fois ou pour respecter l’harmonie de l’immeuble.
Comment doit alors se faire la répartition de la dépense ? Ces dépenses ne constituent pas des charges communes, même si elles sont effectuées dans le cadre d’une réfection collective (par exemple un ravalement). Les dispositions impératives de l’article 10, al 2 de la loi du 10 juillet 1965, relatives aux charges afférentes aux parties communes, ne sont dès lors pas applicables, seule la part du coût du ravalement se rapportant aux parties communes constituant une charge incombant à l’ensemble des copropriétaires. La part des dépenses imputables aux parties privatives doit en revanche être supportée personnellement par chaque copropriétaire concerné. C’est ce que rappelle la Cour de cassation ici : les travaux concernaient exclusivement des parties privatives. L’assemblée générale a donc pu valablement décider de répartir leur coût selon les mètres linéaires de balcon de chaque copropriétaire.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 39705
