Une propriété est divisée en 4 parcelles. La parcelle A est vendue et le surplus (les parcelles B, C et D) reste la propriété du vendeur. L’acte de vente prévoit qu’en cas de détachement de la parcelle B, une servitude de passage grevant les parcelles C et D sera créée pour permettre l’accès aux parcelles A et B.
La parcelle B est vendue. Un litige naît au sujet de la création de la servitude de passage. Le requérant soutient que créer une servitude de passage n’est plus possible, les parcelles C et D (le fonds servant) étant aujourd’hui classées comme « espaces boisés ». La cour d’appel estime au contraire que la création d’une voie d’accès est possible, le titre qui la prévoit étant antérieur au classement.
Cassation. Pour la Haute Juridiction, le classement comme « espace boisé » interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements. Peu importe donc l’antériorité du titre : une servitude de passage ne peut pas grever les parcelles C et D.
A noter : des contraintes d’urbanisme et d’environnement peuvent empêcher qu’une zone soit utilisée à des fins de dessertes. Ainsi, le classement d’une zone en « espace boisé » par le plan local d’urbanisme (PLU) empêche tous travaux susceptibles de compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements (C. urb. art. L 113-1 et L 113-2, anciennement L 130-1). La Cour de cassation en a déduit qu’une telle zone ne pouvait pas être utilisée comme voie d’accès à une autre propriété (Cass. 3e civ. 15-12-1999 n° 97-15.575 ; Cass. 3e civ. 11-1-2018 n° 17-14.173 F-D). Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation ajoute – et c’est là le point important – que la création d’une voie d’accès est impossible en espace boisé classé alors même que le titre prévoyant cette voie d’accès est antérieur au classement.
Juliette COURQUIN
Pour en savoir plus sur le régime des espaces boisés : voir Mémento Urbanisme Construction nos 7350 s.
