Un copropriétaire décède en 2010. Le procès-verbal de l’assemblée générale de 2010 lui est notifié le 24 novembre 2010 et la lettre recommandée revient au syndic avec la mention « décédé ». Le décès est notifié au syndic par le notaire le 7 février 2011. L’ayant-droit du copropriétaire agit en annulation de cette assemblée générale.
La cour d’appel déclare cette demande irrecevable, l’action ayant été introduite après l’expiration du délai de 2 mois à compter de la notification du 24 novembre 2010.
Le pourvoi est rejeté : il ne peut être reproché au syndicat de ne pas avoir adressé aux ayant-droits du copropriétaire décédé le procès-verbal d’assemblée générale de 2010 dès lors que la preuve de ce qu’il avait connaissance du décès de ce copropriétaire n’est pas rapportée. En conséquence, l’action, exercée plus de 2 mois après la notification du procès-verbal au copropriétaire décédé, est irrecevable.
À noter : La notification du procès-verbal d’assemblée générale, adressée à un copropriétaire, qui revient avec la mention « décédé » fait-elle courir le délai de 2 mois à l’égard des ayant-droits du copropriétaire décédé ou le syndic doit-il, dans ce cas, leur notifier le procès-verbal ?
Tout transfert de propriété d’un lot, tout démembrement d’un droit de propriété, doit être notifié « sans délai » au syndic (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 6). Et la jurisprudence considère que tant que cette notification n’a pas été effectuée, le transfert de droits n’est pas opposable au syndic (Cass. 3e civ. 6-11-1991 n° 90-11.602 P : Bull. civ. III n° 264 ; Cass. 3e civ. 22-3-2000 n° 98-14.409 D), le nouveau propriétaire ne pouvant notamment pas se plaindre de ne pas avoir été convoqué aux assemblée générales (Cass. 3e civ. 26-9-2007 n° 06-16.394 FS-D : BPIM 6/07 inf. 433).
Ces dispositions s’appliquent-elles également en cas de transmission à cause de mort ? Oui, répond la Cour de cassation dans cet arrêt. La formule très générale de l’article 6 du décret de 1967 précité doit en effet conduire à considérer que cette notification est requise quelle que soit la cause du transfert de droits, qu’il s’opère à titre gratuit ou à titre onéreux, entre vifs ou à cause de mort. Les conséquences d’un défaut de notification sont donc les mêmes dans tous les cas : à défaut de notification faite au syndic du transfert de propriété du lot, fût-il consécutif au décès d’un copropriétaire, et de l’identité des nouveaux propriétaires, les notifications qu’il adresse à l’ancien copropriétaire sont régulières et produisent donc leurs effets juridiques, y compris en terme de délai de contestation.
Pour en savoir plus sur cette question voir : Mémento Gestion immobilière n° 37750
