La réception d’un immeuble à usage de logements est prononcée avec réserves. Mais le maître de l’ouvrage, se plaignant de manquements aux règles d’accessibilité et d’adaptation aux personnes à mobilité réduite non repris au procès-verbal de réception, assigne les constructeurs en réparation de ses préjudices.
Il est débouté en appel.
La Cour de cassation rejette son pourvoi. Elle retient que la cour d’appel, qui a relevé qu’il était un professionnel de la conception d’opérations immobilières particulièrement averti quant aux prescriptions légales et réglementaires et au suivi des opérations de construction en dépit du recours à un maître d’œuvre et à un bureau de contrôle technique, a pu décider que le défaut de conformité à la réglementation concernée était visible pour lui lors de la réception.
A noter :
Le manquement aux règles d’accessibilité des bâtiments visant notamment les personnes handicapées ou à mobilité réduite peut engager la responsabilité décennale des constructeurs (CE 19-1-2011 n°322638 : BPIM 2/11 inf. 127). C’est ce que soutenait le moyen qui, dans l’arrêt commenté, visait l’article 1792 du Code civil. Mais il faut que le désordre ou le défaut de conformité à la norme, qui se traduit par une défaillance des règles d’accessibilité, soit caché à la réception, et donc non décelable par un maître d’ouvrage profane (Cass. 3e civ. 6-7-2010 n° 09-66.757 F-D : BPIM 5/10 inf. 378), bien qu’une diligence minimale soit requise de lui. La compétence professionnelle du maître de l’ouvrage ne permet pas de retenir le caractère caché du désordre si elle est de nature à lui permettre de déceler la non-conformité à la norme concernée. C’est souvent le cas lorsqu’il est un promoteur immobilier (Cass. 3e civ. 24-3-1999 n° 96-19.775 PBR : RJDA 10/99 n°1155). Dans l’arrêt analysé, le maître de l’ouvrage était un professionnel de la conception immobilière averti des prescriptions légales et réglementaires. Il ne pouvait donc pas soutenir que la non-conformité alléguée était cachée pour lui à la réception. Si l’architecte assiste le maître de l’ouvrage à la réception et qu’il doit alors l’inviter à exprimer des réserves s’il y a lieu (Cass. 3e civ. 3-2-1999 n° 97-13.427 : Bull. civ. III n° 27), c’est toujours par référence au maître de l’ouvrage que s’apprécie le caractère apparent ou caché du désordre (Cass. 3e civ. 17-11-1993 : RDI 1994 p. 252), spécialement s’il est compétent. Le maître de l’ouvrage, qui invoquait en l’espèce un manquement à l’obligation de conseil tant du maître d’œuvre que du contrôleur technique, présents dans la cause, ne pouvait donc pas échapper à cette règle malgré les obligations qui pèsent sur ses contractants ; le contrôleur technique, notamment, doit procéder à un contrôle des travaux exécutés, le contrôle final étant antérieur au procès-verbal de réception sous peine de responsabilité (Cass. 3e civ. 8-7-1981 : RDI 1982 p. 210).
On notera que la réception, en l’espèce, est de 2006, mais que depuis la réforme du Code de la construction et de l’habitation, l’architecte ou le bureau de contrôle technique doit délivrer une attestation concernant le respect des règles d’accessibilité (CCH art. L 122-9). L’architecte ne doit pas être le maître d’œuvre de l’opération ; il est vraisemblable que l’attestation qu’il délivre implique un contrôle de la conformité de l’ouvrage.
