Une société prend en location un immeuble pour un an afin d’y loger ses salariés en emploi saisonnier. A l'arrivée du terme de ce bail, un nouveau contrat est conclu pour la même durée et le même objet. Invoquant des désordres rendant l’immeuble inhabitable, la société dénonce le second bail et libère les lieux. Poursuivie par le bailleur en paiement des loyers jusqu’au terme du bail, la société soutient qu'il a manqué à son obligation de délivrer un immeuble conforme à son usage d'habitation (fuites d'eau, problèmes électriques, etc.). Elle demande en conséquence la résiliation anticipée du bail aux torts exclusifs du bailleur.
La demande de la société est rejetée :
- elle a signé le second bail sans exiger l’établissement d’un état contradictoire des lieux, alors occupés par ses salariés depuis plus d’un an ;
- les fuites des canalisations s’expliquaient par le comportement des occupants, l’expertise révélant des tuyaux arrachés et des lavabos descellés ;
- la commission de sécurité avait donné, avant le premier bail, un avis favorable pour l’exploitation de l'immeuble d'habitation sans l’assortir de réserves ni prescrire des travaux urgents ;
- les disjonctions intempestives étaient liées aux fuites d’eau ou à la surcharge du réseau électrique par suite du branchement de convecteurs par les occupants.
Il résulte des articles 1719 et 1720 du Code civil que le bailleur a l’obligation de délivrer un logement conforme à son usage d’habitation et en bon état d'usage et de réparation. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives. Le locataire, de son côté, répond des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (C. civ. art. 1732). Ainsi, le bailleur peut réclamer la réparation des dégradations résultant de l’usage du bien pendant la durée de la location malgré la conclusion d’un nouveau bail entre les parties, la conclusion d'un nouveau bail ne valant pas renonciation du bailleur à invoquer les manquements du locataire (Cass. 3e civ. 8-12-1999 n° 98-11.665 : RJDA 2/00 n° 133).
La décision commentée apporte une nouvelle illustration de l'obligation pour le locataire de conserver les locaux en bon état.
Vanessa VELIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4553
