Un lot de copropriété d’une superficie de 131,07 m² selon l’attestation de mesurage est vendu le 13 octobre 2009. Invoquant une surface réelle très largement inférieure, l’acheteur demande en référé, en juin 2010, la désignation d'un expert pour établir la surface du lot. Par ordonnance du 7 octobre 2010, le juge des référés ordonne cette expertise. Après dépôt du rapport de l’expert le 8 février 2011, l’acheteur assigne le vendeur en diminution du prix le 11 octobre 2011.
La cour d’appel de Paris déclare l’acheteur forclos en son action au motif que le délai d’un an prévu par le dernier alinéa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est un délai de forclusion et que la suspension de la prescriptionprévue par l’article 2239 du Code civil n’est pas applicable à un tel délai.
La Cour de cassation confirme la décision.
à noter : La précision est nouvelle. L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez, prévoit que, dans le cas où la superficie du lot de copropriété est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte, l’acheteur peut exercer une action en diminution du prix. Cet article dispose que cette action doit être intentée par l’acheteur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la vente, à peine de déchéance. Mais quelle est la nature de ce délai ? S’agit-il d’un délai de prescription ou de forclusion ? La question est importante car les régimes diffèrent.
La Cour de cassation précise qu’il s’agit d’un délai de forclusion. Il en résulte que ce délai n’est pas suspendu par une mesure d’expertise ordonnée en référé avant l’introduction de la demande en diminution du prix puisque l’article 2239 du Code civil, qui dispose que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction demandée avant tout procès, n’étend pas l’application de cette disposition au délai de forclusion.
En pratique : si le délai d’un an n’est pas suspendu jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ordonné en référé, il est en revanche interrompu par cette assignation en référé expertise (Cass. 3e civ. 12-11-2015 n° 14-18.390 : voir La quotidienne du 4-12-2015). L’acheteur a donc un an à compter de l’ordonnance ordonnant une expertise pour agir en diminution du prix.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur la loi Carrez, voir le Mémento Vente immobilière, éd. Francis Lefebvre, n° 19754
