Une SCI vend une grange à démolir. L’acquéreur obtient un permis de construire pour la construction de deux immeubles sur le terrain. L’acte de vente est signé en faisant état de ce permis de construire et un certificat attestant de la non-caducité du permis de construire est annexé. Sur requête d’un voisin, le tribunal administratif annule la décision du maire ayant refusé de constater la péremption du permis de construire. Reprochant à la SCI de l’avoir empêché de réaliser son projet, l’acquéreur l’assigne en paiement de diverses sommes pour manquement à son obligation de délivrance conforme. La cour d’appel rejette ses demandes.
La Cour de cassation rejette le pourvoi de l’acquéreur. Elle retient que la conformité du bien vendu aux spécifications contractuelles s'apprécie au moment de la délivrance du bien, soit, pour un terrain, lors de la remise des titres de propriété. L'acte de vente et ses annexes indiquaient l'absence de recours contre le permis de construire et ses transferts successifs, ainsi que son absence de caducité au jour de la signature de l'acte authentique de vente, établie par un certificat du maire. Peu importe l'effet rétroactif de la caducité, dès lors que celle-ci résulte d'un jugement rendu sur une demande après la vente.
A noter :
Le vendeur doit délivrer l’immeuble tel qu’il est identifié au contrat, et avec les droits à construire cédés quand il s’agit d’un terrain à bâtir. En principe, l’inconstructibilité constitue un vice caché (Cass. 3e civ. 1-10-1997 n° 95-22.263 P : RJDA 12/97 n° 1476). Elle peut relever de l’obligation de délivrance conforme du vendeur quand les droits à construire cédés n’existent pas (Cass. 3e civ. 16-7-1998 n° 95-21.530 D : RJDA 11/98 n° 1200). En l’espèce, les droits à construire existaient au jour de la vente et de la délivrance du bien mais ils sont annulés par la suite. Le débat portait sur la date d’appréciation de la conformité du bien délivré. Malgré l’effet rétroactif de la caducité du permis de construire, la Cour de cassation retient que le bien délivré était conforme aux prévisions du contrat et que le vendeur n’a pas manqué à son obligation de délivrance. L’effet rétroactif est donc relatif. En matière de garantie des vices cachés, la position de la Cour de cassation est similaire, de sorte que le retrait d'un permis de construire, après la vente et avec effet rétroactif, ne peut pas donner lieu à la garantie (Cass. 3e civ. 24-11-2016 n° 15-26.226 FS-PB : BPIM 1/17 inf. 27).
