Une servitude conventionnelle de passage d’une largeur de 8 mètres est instituée au profit d’une parcelle détenue en indivision. Le fonds servant est constitué de deux parcelles, et sur l’une d’elles est construite une maison d’habitation conformément à un permis de construire.
L’un des indivisaires demande la démolition des constructions et plantations empiétant sur le passage. Les juges du fond constatent que la construction a pour effet de réduire de moitié la largeur du passage à un endroit. Rappelant en outre que le déplacement de l’assiette de la servitude ne peut être imposé au propriétaire du fonds dominant que sous certaines conditions (C. civ. art. 701, al. 3 ), ils ordonnent la démolition.
La Haute Juridiction censure la décision au visa de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme. Elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché, comme il le leur était demandé, si la mesure de démolition n’était pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile du constructeur.
Dans le contentieux de l’empiètement sur la propriété d’autrui, la Cour de cassation se refuse pour l’instant à tout contrôle de proportionnalité, aussi bien lorsque sont invoqués le droit au respect de la vie privée et du domicile (Cass. 3e civ. 10-11-2016 n° 15-21.949 FP-PB : BPIM 1/17 inf. 76) que le droit au respect des biens (Cass. 3e civ. 21-12-2017 n° 16-25.406 FS-PBI : SNH 1/18 inf. 3 obs. L. Andreu, Dalloz Actualité 12-1-2018 obs. D. Pelet, RDI 2017 p. 124 obs. J.-L. Bergel). L’empiètement est systématiquement sanctionné par la démolition de l’ouvrage, peu important la mesure de l’empiètement (Cass. 3e civ. 20-3-2002 n° 00-16.015 FS-PBI : BPIM 3/02 inf. 168, pour un empiètement de la clôture de 0,5 centimètre), l’absence de préjudice subi (Cass. 1e civ. 24-5-1965 n° 63-10.859 : Bull. civ. I n° 335) ou la bonne foi des voisins et sans que l’action puisse être considérée comme abusive (Cass. 3e civ. 21-12-2017 n° 16-25.406 FS-PBI, précité).
Les Hauts Magistrats acceptent en revanche depuis peu de se livrer à un contrôle de proportionnalité en matière de construction pleine et entière sur la propriété d’autrui (Cass. 3e civ. 17-5-2018 n° 16-15.792 FP-PBRI : RJDA 8-9/18 n° 686, SNH 18/18 inf. 1, RTD civ. 2018 p. 708 obs. W. Dross ; voir également en matière d’expulsion pour occupation illicite : Cass. 3e civ. 4-7-2019 n° 18-17.119 FS-PBI : BPIM 4/19 inf. 288 ; Cass. 3e civ. 28-11-2019 n° 17-22.810 F-PBI : RJDA 2/20 n° 113, Dalloz Actualité 23-12-2019 obs. C. Dreveau). La construction sur sol d’autrui (C. civ. art. 555) et l’empiètement (civ. art. 545) ne relèvent pas des mêmes textes ni, par conséquent, des mêmes équilibres (W. Dross, précité), ce qui pourrait expliquer que le juge se livre à un contrôle de proportionnalité pour la première mais non pour le second. Il n’y aurait, au-delà de la limite séparative, ni propriété ni domicile pour celui qui empiète (R. Boffa, La propriété et le contrôle de proportionnalité : D. 2019 p. 2163).
La décision rapportée est-elle le signe d’un infléchissement à venir de la position de la Cour de cassation dans le contentieux de l’empiètement ? La question se pose sachant qu'il faut toutefois considérer les circonstances de l’espèce car il est question ici de la protection d’un droit de servitude et non pas de la propriété pleine et entière.
Julie LABASSE
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 24170
