Le propriétaire de locaux commerciaux donnés en location entreprend des travaux de remplacement de la toiture de l'immeuble, composée de plaques de fibrociment contenant de l'amiante. Une visite de l'inspection du travail dans les locaux ayant mis en évidence un risque de propagation d'amiante, le locataire évacue son personnel pour la durée des travaux et refuse de payer les loyers.
Pour écarter l'exception d'inexécution dont le locataire se prévalait et le condamner au paiement des loyers, les juges du fond retiennent que les prélèvements d'air effectués le jour de la visite de l'inspecteur du travail s'étaient révélés négatifs et qu'aucune décision administrative ne contraignait le locataire à quitter les lieux.
Décision censurée par la Cour de cassation : l'inspecteur du travail avait souligné qu'en dépit des résultats négatifs des mesures d'empoussièrement il n'était pas possible d'affirmer que la poursuite des travaux dans les conditions constatées ne présentait aucun risque pour les salariés. Le bailleur avait donc manqué à son obligation de faire jouir paisiblement le locataire du bien pendant la durée du bail.
à noter : La formulation très générale de l'arrêt, qui relève, non pas le risque de propagation, mais l'impossibilité d'affirmer l'absence de risque, peut être rapprochée de l'application du principe de précaution (C. envir. art. L 110-1, II-1) faite par la jurisprudence rendue en matière d'antenne-relais (CA Versailles 4-2-2009 n° 08/8775 : RJDA 5/09 n° 489 ; TGI Créteil 11-8-2009 n° 09-658 : RJDA 11/09 n° 1017).
En pratique : la solution retenue devrait en tout cas mettre un terme à la réalisation de travaux de désamiantage sur des sites occupés, au moins en l'absence de mesures drastiques de sécurité.
