L’un des deux lots d’un immeuble en copropriété est subdivisé en plusieurs lots. L’état descriptif de division est modifié en ce sens le 30 mai 1984. Lors de l’assemblée générale du 21 juin 2011, le syndicat des copropriétaires décide de contester la légalité de ce modificatif. Le propriétaire de certains des lots issus de la division assigne le syndicat en annulation de cette décision.
La cour d’appel accueille cette demande et annule la décision du 21 juin 2011. Elle retient que l’existence d’une copropriété verticale autonome est consacrée par le règlement de copropriété et que l’acte du 30 mai 1984 crée une copropriété verticale, dont la naissance implique nécessairement la naissance d’un syndicat des copropriétaires autonome par rapport au syndicat de la copropriété horizontale ; ce syndicat n’est pas un syndicat secondaire relevant de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 mais une copropriété autonome et distincte.
L’arrêt est cassé : la division d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires.
A noter : la précision est nouvelle. Un copropriétaire peut-il, en divisant son lot, décider de créer une nouvelle copropriété coexistant avec celle d’origine ?
La loi du 10 juillet 1965 a prévu deux situations dans lesquelles un nouveau syndicat peut être créé :
- l’article 27 prévoit la possibilité de constituer un syndicat secondaire des copropriétaires, sous la condition qu’il existe des bâtiments séparés (Cass. 3e civ. 20-11-2007 n° 07-12.000), et qu’une assemblée générale spéciale constituée des copropriétaires de ce bâtiment en décide ainsi (hors le cas où ce syndicat secondaire est prévu par le règlement de copropriété) ; le syndicat initial devient syndicat principal.
- l’article 28 prévoit la possibilité d’une scission de copropriété ou de retrait d’un ou de plusieurs copropriétaires après l'accord de l'assemblée générale. La division du syndicat entraîne la création d’entités séparées et la dissolution du syndicat initial.
En l’espèce, la cour d’appel a décidé qu’à la copropriété initiale, composée des lots 1 et 2, avaient été substituées deux copropriétés : une copropriété horizontale composée de tous les lots, et une copropriété verticale composée de tous les lots issus de la division.
Ce raisonnement est censuré : la division du lot n° 2 ne pouvait avoir pour effet, en elle-même, de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires autonome, alors qu’aucun vote des copropriétaires concernés n’était intervenu.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur la constitution d'un syndicat secondaire : voir Mémento Gestion immobilière n° 39310
