Le droit d’entrée (ou pas de porte) est une somme versée au bailleur par le locataire entrant dans les locaux en vue d’obtenir la jouissance d’un immeuble et de bénéficier des garanties légales qui y sont attachées. Selon les situations, le droit d’entrée versé au bailleur peut être qualifié de charge immédiatement déductible (supplément de loyer) ou de coût de revient d’un élément incorporel de l’actif immobilisé.
Dans cette dernière hypothèse, le Conseil d’Etat vient de préciser les conditions dans lesquelles le locataire peut procéder à l’amortissement du droit d’entrée. Il juge que l’amortissement est possible lorsque le droit d’entrée a pour contrepartie un avantage indépendant du caractère renouvelable du contrat et dont les effets bénéfiques sur l’exploitation cesseront à une date prévisible.
Une société prend à bail, pour une durée de douze ans, des locaux à usage d’entrepôt et de bureaux moyennant, outre un loyer annuel, le versement d’une somme, qualifiée de « droit d’entrée », en contrepartie de la dépréciation du bien du fait de la durée de douze ans du bail et de la renonciation du bailleur à sa faculté de résiliation du bail pour six ans (sauf en cas de non-paiement des loyers). La société comptabilise cette somme en immobilisation incorporelle et l’amortit linéairement sur six ans.
A l’occasion d’un contrôle, l’administration remet en cause la déduction des annuités d’amortissement pratiquées, estimant que ce « droit d’entrée » doit être regardé comme un élément incorporel inscrit à l’actif du bilan qui ne peut donner lieu à amortissement. Cette position est confirmée par les juges du fond (notamment CAA Versailles 19-12- 2013 no 11VE02615) au motif que les avantages procurés à la société par les droits au bail en cause ne peuvent pas être regardés, dès l’acquisition de ces droits, comme devant probablement prendre fin à l’expiration du bail, celui-ci étant susceptible d’être renouvelé.
Ce raisonnement est écarté par le Conseil d’Etat, qui considère que la cour a commis une erreur de droit en ne recherchant pas si certains éléments du droit d’entrée pouvaient faire l’objet d’un amortissement. Il résultait en effet des stipulations du contrat de bail que la somme acquittée à titre de droit d’entrée avait été versée en contrepartie non seulement de la durée exceptionnelle de douze années du bail mais aussi de la renonciation du bailleur à sa faculté de résiliation pendant six ans, avantage indépendant du caractère renouvelable du contrat et dont les effets bénéfiques sur l’exploitation cesseraient à une date prévisible (en l’occurrence au bout de six ans).
En l’absence d’indications dans le dossier, le Conseil d’Etat ne règle pas l’affaire au fond et laisse à la cour de renvoi le soin d’évaluer la fraction du montant acquitté à titre de droit d’entrée qui correspond à la valorisation des avantages retirés par le locataire de la renonciation du bailleur à son droit de résiliation pour six ans. Ainsi, seul l’avantage résultant de la renonciation du bailleur pourra faire l’objet d’un amortissement.
En pratique : l’ouverture du Conseil d’Etat sur l’amortissement du droit d’entrée devrait conduire les entreprises à être particulièrement vigilantes sur la rédaction des clauses du contrat de bail prévoyant le versement d’un tel droit, en indiquant explicitement la nature des avantages non liés au caractère renouvelable du bail qui sont consentis par le bailleur en contrepartie de ce droit d’entrée.
Patrice MULLER
Pour en savoir plus sur les éléments amortissables : voir Mémento Fiscal nos 9165 s.
