Une propriété comprenant un château, des dépendances, un parc et des terres données à bail est mise vente. Le locataire, à qui la vente de l’ensemble de la propriété a été notifiée, souhaite préempter uniquement les terres qu’il loue. Il saisit donc le tribunal paritaire des baux ruraux en contestation des conditions de la vente et fixation, après expertise, de ces conditions et de la valeur vénale des seuls biens loués. Mais pour la cour d’appel, la propriété étant indivisible et le locataire ne souhaitant pas préempter l’ensemble de la propriété, la demande d’expertise ne peut pas prospérer.
La Cour de cassation confirme. L’appréciation du caractère divisible ou indivisible d’une propriété ne peut pas être déléguée à l’expert chargé d’établir la valeur vénale du bien mis en vente. Au cas particulier, les juges du fond ont souverainement retenu que la propriété était indivisible en raison de l’imbrication des parcelles louées et des parcelles non louées, ainsi que du partage des voies d’accès et de l’unité économique des parcelles.
A noter : Si la vente porte sur un bien loué pour partie seulement, le vendeur doit en principe diviser l’opération pour que le locataire puisse exercer son droit de préemption sur la partie prise à bail. Exceptionnellement, si le bien constitue un ensemble indivisible, le vendeur peut faire une vente globale et le locataire est alors en droit de préempter le tout. L’impossibilité de limiter la préemption à la partie louée risque de priver le locataire de la possibilité d’acheter si le prix du tout est trop élevé. L’indivisibilité est donc appréciée restrictivement par les juges en fonction de la disposition des parcelles concernées et de leurs conditions d’exploitation (pour des exemples d’indivisibilité, Cass. 3e civ. 5-2-2008 n° 03-20.109 F-D ; Cass 3e civ. 1-10-2010 n° 09-15.656 F-D).
Comme l’indique la Cour de cassation dans l’arrêt commenté, l’appréciation de l’indivisibilité du bien ne relève pas des missions de l’expert chargé d’établir la valeur vénale de la propriété lorsque le bénéficiaire du droit de préemption saisit le tribunal paritaire des baux ruraux parce que le prix et les conditions de la vente ne lui conviennent pas (C. rur. art. L 412-7).
En pratique : l'expert évalue le bien après que la question du caractère divisible ou indivisible de la propriété a été tranchée.
Juliette COURQUIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 39762
